Luxusimmobilien kaufen

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Luxusimmobilien kaufen: Exklusives Wohnen hat seinen Preis

Eine großzügige Villa mit Poolanlage im Garten, ein Loft über den Dächern von Berlin oder ein altes Herrenhaus in den Weinbergen: Luxusimmobilien unterscheiden sich von anderen Immobilien nicht nur in der Größe und Ausstattung, sondern auch in Preis und Lage. Die Finanzierung einer solchen Immobilie bedarf aufgrund des hohen Investitionsvolumens genauer Planung – eine Investition kann sich aber durchaus lohnen.

Luxusimmobilie, moderne Villa, Foto: apfelweile/stock.adobe.com
Lichtdurchflutete, großzügige Räume, ein großer Pool und ein Sonnendeck: Luxusimmobilien bieten mehr als ein durchschnittliches Gebäude. Foto: apfelweile/stock.adobe.com

Ein hoher Preis macht noch keine Luxusimmobilie aus. Eine solche zeichnet sich durch herausragende Eigenschaften hinsichtlich Lage, Ausstattung und Preis aus. Zwar sind Luxusimmobilien in der Regel eine Domäne der Reichen und der sehr Reichen und eher dem privaten Wohlbefinden zuzuordnen, doch in manchen Fällen können sie auch eine interessante Kapitalanlage sein.

Was ist eine Luxusimmobilie?

Eine eindeutige Definition des Begriffs Luxusimmobilie gibt es nicht. Klar ist allerdings: Es handelt sich um außergewöhnliche, prestigeträchtige, bestens ausgestattete und hochwertig gebaute Objekte. Unklar ist allerdings, wo die Grenze zwischen einer sehr gut ausgestatteten Immobilie einerseits und einem Luxusobjekt andererseits verläuft.

An diesem Punkt können ausgerechnet die Mietspiegel zahlreicher Städte weiterhelfen: In diesen werden die ortsüblichen Vergleichsmieten anhand von Merkmalen typischer am Markt zu findender Wohnimmobilien ermittelt; besondere Merkmale, die so selten sind, dass eine statistische Auswertung nicht möglich ist, werden dabei nicht berücksichtigt. Luxusimmobilien sind demzufolge solche Objekte, die sich in Hinblick auf ihre Lage und Ausstattung nicht mittels Mietspiegel einordnen lassen, da ihre Qualität im Vergleich zur üblichen Bandbreite der Angebote deutlich nach oben abweicht. Solche Immobilien setzen sich demzufolge auch von sehr gut ausgestatteten Objekten ab, die sich mittels Mietspiegel in die höchste Kategorie einordnen ließen.

Auch hinsichtlich des Preises unterscheiden sich Luxusimmobilien erheblich von normalen, marktgängigen Objekten. Sie sind für Durchschnittsverdiener schlicht unbezahlbar. Ab welcher Summe der Luxus beginnt, ist jedoch regional sehr unterschiedlich. Doch grundsätzlich gilt: Wer eine Luxusimmobilie kaufen will, muss schnell mit dem Vielfachen des Preises einer gewöhnlichen Bleibe rechnen.

Beispiele für Luxusimmobilien

Luxusimmobilie, alte Villa, Foto: Elke Hötzel/stock.adobe.com
Alte, herrschaftliche Gemäuer sehen nicht nur imposant aus, sie punkten oft auch innen mit großzügigen Räumen und bester Ausstattung. Foto: Elke Hötzel/stock.adobe.com
Luxusimmobilie, Appartement, Foto: marog-pixcells/stock.adobe.com
Unendliche Weiten: Großzügige Grundrisse zeichnen Luxusimmobilien aus. Foto: marog-pixcells/stock.adobe.com
Luxusimmobilie, Ausblick, Foto: XtravaganT/stock.adobe.com
Der perfekte Ausblick: Auch das ist echter Luxus. Foto: XtravaganT/stock.adobe.com
Luxusimmobilie, Herrenhaus, Foto: reindesign-sn/stock.adobe.com
Groß, aber nicht protzig: Das Herrenhaus. Foto: reindesign-sn/stock.adobe.com

Bei einer Drei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt es sich also in der Regel nicht um eine Luxusimmobilie, mag sie auch sehr gut ausgestattet sein. Häufig findet man Luxusimmobilien innerhalb bestimmter Kategorien:

Villa:

Schon von außen herrschaftlich und imposant, weisen Luxusvillen auf den Wohlstand und Status ihrer Bewohner hin. Wer ein solches Anwesen kaufen will, will sich die Immobilie nicht mit anderen Bewohnern teilen. Zudem haben luxuriöse Villen meist auch noch einen großen Garten. Die typische Luxusvilla ist meist deutlich größer als das klassische Einfamilienhaus. 250 Quadratmeter Wohnfläche und mehr müssen es oft sein, um neben den großzügigen Wohnräumen auch Platz für Repräsentationsfläche zu haben.

Luxuswohnanlage:

Gerade in herausgehobenen städtischen Lagen aufstrebender Großstädte entstehen immer wieder Wohnanlagen, die sich ausschließlich an ein zahlungskräftiges Klientel wenden. Neben einer hochwertigen Ausstattung zeichnen sich solche Wohnungen mitunter durch Extras wie etwa einen Concierge-Service aus.

Penthouse:

Ein Penthouse ist im Prinzip ein eigenständiges Gebäude auf dem Dach eines mehrgeschossigen Hauses. Es ist damit meist die exklusivste Einheit des Anwesens. Häufig zeichnet es sich durch eine umlaufende Dachterrasse aus.

Guts- und Herrenhäuser, Burgen und Schlösser:

Alte, großzügig geschnittene Gemäuer vermitteln ein historisches Flair und haben meist reichlich Raum, was eine vielfältige und großzügige Nutzung ermöglicht. Eine Sanierung solcher Gebäude ist in der Regel sündhaft teuer, da in den meisten Fällen der Denkmalschutz beachtet werden muss. Komplett sanierte Immobilien dieser Art zeichnen sich aber oftmals durch puren Luxus aus.

Worauf ist bei der Auswahl der Luxusimmobilie zu achten?

Wer Luxusimmobilien kaufen will, muss bedenken, dass es sich um Objekte handelt, die sich den gängigen Bewertungskriterien normaler Wohnimmobilien mitunter entziehen. Zunächst jedoch gilt es abzuschätzen, ob die Immobilie überhaupt das Prädikat Luxus verdient, oder ob es sich lediglich um ein sehr gut ausgestattetes Durchschnittsobjekt handelt:

Lage und Umfeld der Immobilie: Lage und Umfeld sind schon bei normalen Immobilien wichtige Bewertungskriterien. Bei Luxusimmobilien sind sie noch einmal ein Stück relevanter. Um überhaupt zur Luxusklasse zu gehören, muss ein Objekt in besonders herausragender Lage stehen: Sei es eine Immobilie auf der Insel Sylt, eine Villa mit See- oder Meerblick oder eine zentrale Lage in einer Metropole.

Grundrisse und Ausstattungsdetails: Ein zweites Bad mit Regendusche – das alleine reicht noch nicht für das Prädikat Luxusimmobilie. Echte Luxusobjekte verfügen über eine Vielzahl von besonderen Ausstattungsdetails, zum Beispiel Pools, Wellness- und Fitnesseinrichtungen oder großzügige (Dach-)Terrassen. Ausreichender Sichtschutz und überdurchschnittlicher Einbruchschutz sorgen für Privatsphäre und Sicherheit. Auch die Grundrisse sind großzügig, kleine Kammern sind Tabu, zu einem Schlafzimmer gehört oft auch ein separates Ankleide- und Schrankzimmer sowie ein eigenes Bad.

Luxusimmobilie, Bad, Foto: denisismagilov/stock.adobe.com
Klare Linien, schlichtes Design, hochwertige Materialien: Die Bäder in gehobenen Immobilien strahlen mondänen Luxus aus. Foto: denisismagilov/stock.adobe.com
Luxusimmobilie, wohnen, Foto: marog-pixcells/stock.adobe.com
Großzügige Wohnlandschaften, lichtdurchflutete Räume – und das über den Dächern der Stadt. Doch dieser Luxus hat seinen Preis. Foto: marog-pixcells/stock.adobe.com

Besondere Details: Manche Luxus-Wohnanlagen punkten zudem mit besonderen Details. So bieten sie zum Beispiel einen Concierge-Service, also Personal, das als Pförtner aber auch als Dienstleister zum Beispiel für Einkäufe zur Verfügung steht. Hierzulande nur vereinzelt anzutreffen sind so genannte Gated Communitys, also Wohnanlagen mit Zugangsbeschränkungen, die von Unbefugten nicht betreten werden dürfen. Das soll zum einen die Sicherheit erhöhen, zum anderen wollen sich die Bewohner oft auch von der Außenwelt abgrenzen.

Wie teuer darf eine Luxusimmobilie sein?

Die Schwierigkeit, den wahren Wert einer Luxusimmobilie zu ermitteln liegt darin, dass es oft kaum Vergleichsangebote gibt, die Orientierung bieten. Der Preis ermittelt sich zudem durch Angebot und Nachfrage: Gibt es mehrere zahlungskräftige Interessenten, die genau diese eine Immobilie haben wollen, sprengt der Preis mitunter die Dimensionen, die bei normaler wirtschaftlicher Betrachtung vernünftig erscheinen. Andererseits ist dies aber ein Zeichen dafür, dass die Immobilie auch in Zukunft für einen enorm hohen Preis wieder veräußert werden könnte. Um abschätzen zu können, ob es sich lohnt, ein solches Anwesen zu kaufen, kann ein Sachverständiger mit der Begutachtung der Immobilie zu beauftragt werden. Unabhängig davon kann es hilfreich sein, vorab anhand einiger Kriterien herauszufinden, ob ein Angebot preislich angemessen ist:

Ermittlung des Bodenwertes: Die Gutachterausschüsse der Gemeinden ermitteln regelmäßig anhand tatsächlicher Verkaufsvorgänge der Vergangenheit den Bodenwert von Grundstücken. Dieser Bodenrichtwert kann bei der Gemeinde gegen eine geringe Gebühr erfragt werden. Bei besonders herausragenden Lagen ist im Vergleich zum Durchschnitt ein Preisaufschlag einzukalkulieren.

Ermittlung der Herstellungskosten: Für die gewöhnlichen Baukosten gibt es Richtwerte; bei einer Luxusausstattung muss man mit höheren Kosten rechnen.

Marktwert und Wiederverkäuflichkeit: Ist eine Immobilie aufgrund ihrer Lage, Ausstattung und Architektur wirklich einzigartig, so ergibt sich mitunter ein Preis, der sich mit gängigen Kriterien der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht mehr vernünftig nachvollziehen lässt. Allerdings ist dann auch davon auszugehen, dass die Immobilie später wieder für einen Liebhaberpreis veräußert werden kann.

Achtung

Nicht unterschätzt werden darf, dass allein die Unterhaltung einer Luxusimmobilie viel Zeit und große finanzielle Mittel erfordert. Neben kostspieliger Instandhaltung ist bei Luxusimmobilien auch eine aufwändige Pflege nötig.

Die Luxusimmobilie als Kapitalanlage

Vielfach sind Luxusimmobilien Liebhaberobjekte, die nicht wegen der Rendite erworben werden. Dennoch kann es in manchen Fällen sinnvoll sein, Luxusimmobilien zu kaufen, um mit dieser Geld zu verdienen:

Wertsteigerungspotenzial: Manche Immobilien erfahren wegen ihrer einzigartigen Lage regelmäßig Wertsteigerungen. Wer unter diesem Aspekt eine Luxusimmobilie erwirbt, sollte allerdings über umfangreiche Marktkenntnisse verfügen, denn eine Fehleinschätzung kann später viel Geld kosten.

Vermietung der Luxusimmobilie: Der Kreis von Interessenten, die eine Luxusimmobilie mieten will ist zwar klein, aber zahlungskräftig. Unter Umständen kann auch die laufende Kurzzeitvermietung einer möblierten Luxusimmobilie lukrativ sein. Ob sich das lohnen kann, bedarf aber immer einer individuellen Betrachtung. Soll eine Luxusimmobilie als vermietete Kapitalanlage dienen, gelten hinsichtlich der Wirtschaftlichkeitsberechnung grundsätzlich die gleichen Regeln wie bei der Vermietung normaler Immobilien.

Wo man Luxusimmobilien findet

Eine Auswahl an Luxusimmobilien findet sich auf Immobilienportalen wie immowelt.de. Häufig bestehen die Verkäufer auf Diskretion, so dass die Vermittlung über auf Luxusobjekte spezialisierte Makler läuft. Diese haben in der Regel umfangreiche Kenntnisse über den Luxusimmobilienmarkt und können beratend zur Seite stehen.