Landwirtschaft kaufen

Landwirtschaftliche Fläche: kaufen, verpachten, profitieren

Je nach Region wird Ackerland immer knapper und damit auch wertvoller – nicht nur für Landwirte. Mittlerweile wollen auch immer öfter Privatpersonen oder Geschäftsleute eine landwirtschaftliche Fläche kaufen. Ob nun zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage: Die Investition in Acker- und Grünland kann sich unter bestimmten Bedingungen lohnen.

Das eigene Obst und Gemüse anbauen, einen kleineren Viehbestand mit Hühnern und Schafen zum Privatvergnügen halten oder einfach zur Geldanlage – Agrarflächen werden auch bei Nichtlandwirten immer beliebter. Das merkt auch Maklerin Anke Delekat von Benjes Immobilien aus dem niedersächsischen Landkreis Diepholz. Sie ist auf landwirtschaftliche Flächen spezialisiert und kennt die Beweggründe vieler Investoren: „Boden ist wertbeständig und eine sichere Möglichkeit, sein Geld anzulegen. Es fehlen zurzeit auch einfach Alternativen. In den meisten Fällen wird der Acker dann an einen Landwirt verpachtet. Dass eine Photovoltaik- oder Windkraftanlage auf dem Ackerland gebaut wird, kommt manchmal schon auch vor, ist aber stark abhängig von der Region.“

Nur wer genau weiß, was er mit seinem Land in den kommenden Jahren anfangen möchte, wird bei der Suche nach dem passenden Grundstück Erfolg haben.

Landwirtschaftliche Fläche kaufen – wichtige Vorüberlegungen

Acker, Wiese oder vielleicht doch ein Weinberg? Je nach Nutzungsabsicht eignet sich die eine Landschaftsform nicht nur besser als die andere, sie unterscheiden sich teils auch stark voneinander im Preis. Beispielsweise steigen mit der Qualität des Ackerlandes auch die wahrscheinlichen Ernteerträge an und somit letztlich der Wert des Ackers selbst. „Ein guter Acker ist wertvoll für Landwirte und wesentlich teurer als Grünland. Mit den ansteigenden Bodenpreisen erhöhen sich außerdem auch die Pachtpreise. Ackerland zu verpachten lohnt sich also in jedem Fall“, rät Anke Delekat von Benjes Immobilien.

Wer dagegen einfach eine größere Freifläche sucht, um eine Photovoltaikanlage aufzustellen, legt natürlich Wert auf andere Dinge wie möglichst viele Sonnenstunden. Dann ist der Kauf einer Grünlandfläche sinnvoller als der Erwerb von hochtwertigem Ackerland.

Bevor die Suche nach einem passenden Grundstück starten kann, sollte der Kaufinteressent also abwägen, welches Stück Land sich am besten für das geplante Vorhaben eignet, um einen optimalen Nutzen bei angemessenem Kaufpreis daraus zu ziehen.

Welcher Boden für welches Vorhaben?

Landwirtschaftsflächen sind in Deutschland in insgesamt 14 Kategorien eingeteilt, wobei jede einzelne Form eine eigene Kennziffer hat. Unter diese Kategorien fallen beispielsweise Acker- und Grünland, Streuobstwiesen, Weinberge und Brachland.

• Ackerland umfasst alle Flächen, die regelmäßig mit dem Pflug bearbeitet und zum Anbau von Kulturpflanzen genutzt werden. Dabei kann es sich um Nutzpflanzen zur Nahrungsmittelgewinnung für Mensch und Tier oder um Energiepflanzen für Biogasanlagen handeln. Der Begriff Acker bezieht sich eher auf den Erdboden, Feld dagegen auf die (Feld-)Pflanzen.
• Grünland besteht hauptsächlich aus Gräsern und Kräutern und wird entweder als Weidefläche für Tiere, als Wiese zur Heuernte oder als Standort für ein Kraftwerk genutzt. Je nach Lage kann Grünland auch zum Landschaftsschutzgebiet werden und den Eigentümer dadurch stark einschränken, sogar was die Farbe oder Beschaffenheit einer Koppelumzäunung betrifft.
• Streuobstwiesen gehören noch zur traditionellen Form des Obstanbaus. Anders als bei modernen Obstplantagen stehen hier Obstbäume verschiedener Größen verstreut auf einer Wiese, die zusätzlich als Weideland oder zur Heuernte genutzt werden kann. Durch ihre vielfältige Bepflanzung gelten diese Grundstücke als besonders artenreiche Biotope.
• Weinberge werden für den Weinanbau genutzt und stellen ganz besondere klimatische Anforderungen an ihren Standort. Entgegen ihrer Bezeichnung können sie sich nicht nur in Hang- sondern auch in Flachlage befinden.
• Brache beschreibt eine ungenutzte Landschaftsfläche. Ein Acker oder eine Wiese kann aus wirtschaftlichen oder regenerativen Gründen, zum Beispiel aufgrund schlechter Erträge oder der üblichen Fruchtfolge, auf bestimmte oder unbestimmte Zeit brachliegen. Eine Brache kann je nach Bodenqualität und Nutzungserlaubnis später sogar wieder zum Ackerbau oder als Weideland verwendet werden, oder aber vielen Tieren als Biotop einen Lebensraum bieten.

Wer sich bei der Nutzung seines landwirtschaftlichen Grundstücks nicht festlegen möchte, und es einmal als Weide, ein anderes Mal als Acker nutzen möchte, könnte übrigens Probleme bekommen. Anke Delekat von Benjes Immobilien erklärt, warum: „Acker in Grünland umzuwandeln ist in der Regel kein Problem, das Grundstück verliert dadurch aber an Wert. Andersrum, Grünland in Ackerland umzubrechen, ist dagegen gar nicht so einfach. Möglicherweise müssen entsprechend große Ersatzflächen für Grünland geschaffen werden. Eine Genehmigung der örtlichen Behörde braucht man sowieso in beiden Fällen.“ Denn: Grünland gilt als ökologisch wertvoller Bestandteil einer funktionierenden Landwirtschaft, ist durch intensive Beackerung über die Jahre aber immer weniger geworden. Um Böden, Gewässer und Klima zu schützen, gibt es sogar Grünlandflächen, die generell einem Umbruchverbot unterliegen und in keinen Acker umgewandelt werden dürfen.

Wo findet man Ackerland zum Kauf?

Ist klar, welche Art von landwirtschaftlicher Fläche für das geplante Vorhaben benötigt wird, kann die Suche nach Ackerland in die erste Runde gehen. Landwirtschaftliche Kaufflächen findet man dort, wo es auch reguläre Immobilien gibt: beispielsweise auf Immobilien-Onlineportalen. Bei immowelt.de findet man permanent eine große Auswahl an landwirtschaftlichen Nutzflächen – kategorisiert nach Bundesland und Stadt oder Landkreis. Wer sich bei der Suche professionell betreuen lassen möchte, konkrete Vorstellungen hat oder etwas Außergewöhnliches sucht, kann sich auch an einen Immobilienmakler mit Spezialkenntnissen wenden. Außerdem möchte ein Verkäufer manchmal sehr diskret weiterverkaufen, weshalb nicht alle Grundstücke online inseriert werden – in diesen Fällen ist ein Makler oft die einzige Option, überhaupt etwas von solchen Angeboten zu erfahren. Hat ein Kaufinteressent sogar selbst Kontakt zu Landwirten, ist eine Anfrage dort in jedem Fall sinnvoll. Oft wissen Bauern darüber Bescheid, wenn Kollegen Land verkaufen möchten und könnten so den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer herstellen.

Wer in einem der neuen Bundesländer Acker- oder Grünland zum Kauf sucht, kann sich auch an die Bodenverwertungs und -verwaltungs GmbH (BVVG) wenden. Als Privatisierungsstelle verkauft und verpachtet die BVVG im Auftrag des Staates seit 1996 land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen.

Kaufen oder pachten?

Für manches Vorhaben muss man ein Grundstück nicht unbedingt kaufen – eine Pacht würde ebenso in Frage kommen, beispielsweise, wenn man Weideflächen für einen Reitbetrieb benötigt oder als Landwirt möglichst preiswert den Betrieb erweitern möchte und zusätzliches Land zum Bewirtschaften sucht.

Die Entscheidung, eine landwirtschaftliche Fläche zu kaufen oder zu pachten, ist in erster Linie eine wirtschaftliche. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile und eignen sich je nach Vorhaben mehr oder weniger. Wer Acker- oder Grünland kauft, muss erst einmal tief in die Tasche greifen – der jährliche Pachtbetrag ist da deutlich günstiger. Ein Pächter ist auch viel flexibler, da er bei Bedarf weitere Flächen dazu pachten kann oder den Pachtvertrag nach Ablauf nicht mehr zu verlängern braucht. Allerdings ist er auch von seinem Verpächter abhängig: Veränderungen am Grundstück müssen mit dem Eigentümer abgesprochen werden und ein Pachtvertrag ist immer zeitlich begrenzt. Nach Ablauf muss er erst wieder verlängert werden. Außerdem besteht das Risiko, dass der Eigentümer den Pachtvertrag gar nicht mehr verlängern möchte oder das Grundstück weiterverkauft. Das kann vor allem dann problematisch werden, wenn der Pächter eine größere Investition auf dem Grundstück plant, wie eine Bewässerungsanlage oder einen Koppelzaun. Bei solch umfangreicheren Vorhaben sollte der Pachtzeitraum einen angemessenen Rahmen haben, damit sich die Investition für den Pächter auch lohnt.

Interessantes Grundstück gefunden – wie geht’s weiter?

Nach intensiver Suche ist es endlich soweit: Man hat ein interessantes Stück Ackerland gefunden, der Verkäufer wurde bereits kontaktiert und die Kaufentscheidung rückt näher. Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, sollten aber einige Dinge noch überprüft werden. Spezialmaklerin Anke Delekat von Benjes Immobilien rät: „An landwirtschaftliche Flächen können durchaus laufende Pachtverträge gebunden sein. Solche Pachtverträge sollten immer vom Käufer geprüft werden was Laufzeit und Pachtbetrag betrifft. Außerdem kann es, wenn auch selten, vorkommen, dass auf dem Grundstück Schulden oder Dienstbarkeiten, also Rechte dritter Personen, lasten – so wie es auch bei Immobilien möglich ist. Daher sollte vorher unbedingt das Grundbuch eingesehen werden. Als Käufer erfährt man dann auch gleich, ob Ansprüche fremder Personen bestehen.“

Sowohl das Wegerecht des benachbarten Bauern als auch das Überleitungsrecht eines Stromanbieters könnten dem geplanten Vorhaben in die Quere kommen oder sogar den Wert des Grundstücks mindern. Verläuft ein Zufahrtsweg beispielsweise genau dort, wo der neue Eigentümer einen Zaun ziehen oder eine Photovoltaikanlage aufstellen möchte, muss er für seinen Nachbarn mit Wegerecht eine gleichwertige Alternative schaffen. Die bisherige Nutzung, zum Beispiel durch das Befahren mit schweren oder besonders breiten Fahrzeugen, muss weiterhin gewährleistet sein. Im konkreten Fall bedeutet das: Der neue Weg muss genauso breit und genauso beschaffen sein wie der vorherige. Das Überleitungsrecht eines Stromanbieters kann dagegen an bestimmte Nutzungsverbote, wie den Bau einer Windkraftanlage, gekoppelt sein und damit den Grundstückswert mindern.

Kaufinteressenten sollten in jedem Fall vor dem Kauf nicht nur das Grundbuch einsehen, sondern sich auch mit der zuständigen Behörde in Verbindung setzen und ihre Nutzungsabsichten dort abklären“, empfiehlt Anke Delekat. Ansonsten kann es passieren, dass der Käufer erst von den Behörden beim Baugenehmigungsverfahren von Nutzungsverboten oder besonderen Einschränkungen erfährt. So geht es bei dem Aufbau einer Photovoltaikanlage beispielsweise nicht nur um die Baugenehmigung an sich, sondern auch um daran gekoppelte Auflagen wie die Höhe der Solarmodule oder notwendige Ausgleichsbegrünung.

Möchte der Käufer sein Ackerland lediglich an einen Landwirt verpachten, sollte er vorher klären, ob überhaupt ein williger Pächter vorhanden ist und ob der Boden für eine erfolgreiche Bepflanzung geeignet ist. Um die Qualität eines Bodens zweifelsfrei festzustellen und eine Schadstoffbelastung oder sogar Verseuchung auszuschließen, sollten Bodenproben in einem entsprechenden Labor untersucht werden.

Sind sämtliche dieser Knackpunkte überprüft und eignet sich das Grundstück nach wie vor für das geplante Vorhaben, steht dem Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks fast nichts mehr im Weg.

Kaufvertrag abschließen in vier Schritten

Acker- und Grünland ist die Existenzgrundlage eines Landwirts und der Staat schützt das Überleben dieser schrumpfenden Berufsgruppe. Seit 1961 regelt das Grundstücksverkehrsgesetzt (GVG), dass jeder Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen vorher genehmigt werden muss, unabhängig davon, ob der Käufer aus der Landwirtschaft stammt oder nicht.

Schritt 1: Termin beim Notar

Da der Kaufvertrag später den Behörden vorliegt, muss er von einem Notar beurkundet werden. Verkäufer und Käufer haben dadurch außerdem einen Fachmann zur Seite, der für beide Parteien potentielle Risiken minimiert. Die Höhe der Notarkosten belaufen sich, je nach Bundesland, auf zwischen ein und vier Prozent des Grundstückpreises und werden – nach Vereinbarung – meist vom Käufer getragen.

Schritt 2: Genehmigungsantrag beim Landkreis

Der notariell beurkundete Vertrag wird mit dem Antrag auf Kaufgenehmigung beim Landkreis, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, eingereicht. Der Antrag kann vom Verkäufer, vom Käufer oder vom Notar gestellt werden.

Schritt 3: Warten auf Genehmigungsbescheid

Die Behörde hat nun drei Monate Zeit, eine Genehmigung für den Kaufvertrag zu erteilen oder abzulehnen. Allerdings muss sie sich zwingend innerhalb des ersten Monats beim Verkäufer melden, dass das Genehmigungsverfahren eingeleitet wurde. Ansonsten gilt die Genehmigung als erteilt und der Kaufvertrag als rechtmäßig abgeschlossen.

Schritt 4: Genehmigung: OK oder Veto

Wurde der Kauf der landwirtschaftlichen Fläche genehmigt: Glückwunsch zum neuen Grundstück.
Hat die Behörde den Genehmigungsantrag abgelehnt, liegt das in den meisten Fällen daran, dass der Käufer kein Landwirt ist und es zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden kommt. Das Grundstück ist für ihn jedoch noch nicht ganz verloren. Das Vorkaufsrecht für Bauern, das in diesem Fall immer abgefragt wird, tritt nicht zwangsläufig in Kraft.

Kaufgenehmigung abgelehnt: Vorkaufsrecht für Bauern

Wurde einem Nichtlandwirt der Grundstückskauf verweigert, leitet die Behörde des Landkreises den Kaufvertrag an die Landgesellschaft des jeweiligen Bundeslandes weiter. Dort wird überprüft, ob ein ortsansässiger Landwirt das Grundstück für seinen Betrieb benötigt und in den Kaufvertrag einsteigen möchte. Falls ja, hat der Nichtlandwirt Pech gehabt: Die Landgesellschaft übt dann ihr Vorkaufsrecht aus, kauft das Grundstück und verkauft es im Anschluss weiter an den Landwirt– vorausgesetzt, der Landwirt kann den im Kaufvertrag festgesetzten Preis bezahlen. Wer als Landwirt das Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt, muss sich jedoch im Klaren darüber sein, dass sich der Grundstückspreis um 10 bis 15 Prozent verteuert: Da das Grundstück zweimal den Eigentümer wechselt, ist auch zweimal die Grunderwerbsteuer fällig.

Taucht jedoch kein Landwirt auf, der das Ackerland zum vertraglich festgelegten Preis kaufen möchte oder kann, greift auch nicht das Vorkaufsrecht. Die Landgesellschaft kann keine Grundstücke auf Vorrat kaufen, um sie zu einem späteren Zeitpunkt einem Landwirt zu geben. Dem Nichtlandwirt steht dann frei, in den Kaufvertrag wieder einzusteigen und bekommt dann in der Regel auch das Grundstück.

Was kosten landwirtschaftliche Flächen?

Die Nachfrage bestimmt den Preis – und Ackerland ist als nicht vermehrbares Gut sehr begehrt. Seit 2010 hat sich der Kaufpreis pro Hektar fast verdoppelt, im Bundesdurchschnitt zahlen Käufer dafür rund 22.300 Euro. Jedoch eignet sich dieser Wert nur für eine sehr grobe Orientierung, da gerade bei landwirtschaftlichen Nutzflächen ein großer, regionaler Preisunterschied vorliegt. Laut Statistischem Bundesamt waren 2016 die Bodenpreise für Agrarland in Thüringen und im Saarland mit durchschnittlich weniger als 10.000 Euro pro Hektar am günstigsten. Dagegen mussten Käufer in Nordrhein-Westfalen (44.500 Euro pro Hektar) und Bayern (52.000 Euro pro Hektar) mit Abstand am tiefsten in die Tasche greifen.

Gründe für Preisspanne: Nur teilweise führt der Deutsche Bauernverband diese enorme Preissteigerung auf die knapper werdenden Agrarflächen zurück. Für den Kaufpreis spielt auch die Bodenqualität eine wichtige Rolle – und die ist regional sehr verschieden. Ein nährstoffreicher Ackerboden mit voraussichtlich hohem Ernteertrag ist für die Landwirtschaft um einiges wertvoller und demnach hochpreisiger als ausgelaugtes, nährstoffarmes Land. Außerdem kann ein Bauer eine große zusammenhängende Fläche wesentlich einfacher bearbeiten als mehrere kleine, voneinander abgegrenzte Grundstücke. Ein leicht erreichbares Grundstück mit einer bereits vorhandenen Straße wirkt sich ebenfalls wertsteigernd aus.

Vor allem aber treiben Investoren die Preise für landwirtschaftliche Flächen in die Höhe. Ackerland gilt vielerorts als sichere Geldanlage und wird immer häufiger von Nichtlandwirten und Konzernen im großen Stil aufgekauft. Dieser Trend zeigt sich mittlerweile auch in anderen Ländern: Wo die Bodenpreise für Ackerland derzeit noch günstig zu haben sind, werden große Ackerflächen von Investoren, oft aus dem Ausland, gekauft.

Landwirtschaftliche Fläche kaufen: Risiko oder lohnendes Geschäft?

In landwirtschaftliche Flächen zu investieren gilt derzeit auch unter Maklern als sichere Geldanlage. Die Kaufpreise für solche Grundstücke steigen seit Jahren an, die Rendite durch die Verpachtung ist mit ein bis zwei Prozent zwar nicht sehr hoch, aber vergleichsweise sicher. Eine Investition lohnt sich also in jedem Fall – vorausgesetzt, das Grundstück eignet sich für die geplante Nutzung. Wer vor einem Kauf genau hinschaut und wichtige Bedingungen wie Bodenqualität, Nutzungsverbote oder Ansprüche Dritter überprüft, kann sämtliche, potenzielle Risiken schon im Vorfeld ausschließen. Spezialmaklerin Anke Delekat von Benjes Immobilien sieht derzeit auch nur einen Grund für einen späteren Wertverlust: „Das einzige, das ich mir vorstellen kann, wäre ein genereller Totalabsturz der Bodenpreise. Das hängt mit der Marktentwicklung zusammen und ist nicht vorhersehbar.“

Wer eine Landwirtschaft im kleinen Stil und zur reinen Eigennutzung kauft, spekuliert in den meisten Fällen ohnehin nicht auf einen hohen, finanziellen Gewinn, sondern möchte sich einfach an seinen friedlich grasenden Tieren, seinem blühenden Feld oder an seinem eigenen Obstgarten erfreuen.