Hypotheken- & Baukreditrechner: So gelingt die Immobilienfinanzierung

In wie weit ein Baukredit stemmbar ist, hängt stark vom Hypothekenzins und der Tilgung ab. Der Hypothekenrechner hilft dabei, das Hypothekendarlehen besser einzuschätzen und ermittelt den möglichen Zins, die Laufzeit des Darlehens und die Gesamtsumme der gezahlten Zinsen.

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Wie hoch sind die Zinsen, wie teuer das Darlehen insgesamt? Und wann ist es abbezahlt? Mit dem Baukreditrechner lässt sich das Ausmaß der Hypothek besser einschätzen. Foto: iStock.com/Nomad

Mit dem Hypothekenrechner können Darlehensnehmer die monatliche Belastung durch ein Darlehen ermitteln und realistischer einschätzen. Der Rechner kann als Orientierungshilfe dienen, vor Abschluss eines Baukredits sollten sich Verbraucher aber dennoch durch einen Finanzexperten beraten zu lassen.

Wie funktioniert der Baukreditrechner?

In den Hypothekenrechner werden zunächst die wichtigsten Eckdaten eingegeben: Kaufpreis, Eigenkapital und das Bundesland, in dem die Immobilie gekauft wird. Aus Letzterem kalkuliert der Hypothekenrechner automatisch die wichtigsten Kaufnebenkosten zusammen, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Daraus wird der für den Erwerb notwendige Gesamtaufwand ermittelt, den die Bank finanzieren soll.

Anhand der Eingabe macht der Hypothekenrechner dann gleich einen Vorschlag zu Zinsbindung, Tilgungsrate und Sollzins, der sich an den markttypischen Finanzierungskonditionen orientiert. Zudem zeigt der Rechner die sich daraus ergebende monatliche Rate an. Kreditnehmer können diese Konditionen frei anpassen.

Im Anschluss an die Berechnung können sie sich gleich die passenden Bankinstitute für Ihren Baukredit anzeigen lassen, zum Beispiel von ihrer Sparkasse vor Ort, Interhyp und der Postbank, und sich kostenlos und unverbindlich Finanzierungsangebote anfordern und vergleichen.

Zinsrechner beim Baukredit

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Mit dem Zinsrechner lassen sich die blanken Zinsen für den Baukredit errechnen, ohne Gebühren. Foto: iStock.com/Kritchanut

Bei der Angabe der Zinsen wird zwischen Sollzins und Effektivzins unterschieden. Diese Bezeichnungen sind für manche Kreditnehmer verwirrend, zumal manche Darlehensgeber bei Kreditangeboten mehr den Sollzins, andere mehr den Effektivzins in den Vordergrund rücken.

Dabei ist der Effektivzins in der Regel höher als der Sollzins, da er die tatsächlichen Gesamtkosten des Baukredits beinhaltet, während der Sollzins niedriger ist. Dieser Unterschied ergibt sich hauptsächlich daraus, wie die Tilgungsleistungen verrechnet werden. Werden die Tilgungsanteile erst später verrechnet, so zahlen Darlehensnehmer für eine gewisse Zeit Zinsen für bereits getilgte Kreditanteile ab. So bleibt der Sollzins unverändert, der Effektivzins ist in diesem Fall allerdings höher.

Damit ist am effektiven Jahreszins ablesbar, wie viel der Baukredit im Jahr wirklich kostet und er bildet eine gute Grundlage, um die verschiedenen Angebote für einen Baukredit miteinander zu vergleichen. Wichtig dabei: Laufzeit und Darlehenssumme müssen bei allen Angeboten gleich hoch sein, sonst verzerrt das den Vergleich.

Bereiten Sie sich auf den Vergleich vor: Mit unserem Sollzins-Effektivzins-Rechner können Sie den Effektivzins anhand des Sollzinses ermitteln.

Kreditnehmer haben die Wahl zwischen einer längeren oder einer kürzeren Sollzinsbindung. Beides hat seine Chancen und Risiken. Mit Hilfe unseres Sollzinsbindungsrechners können Sie besser entscheiden, welche Zinsbindung optimal ist.

Tilgungsveränderung und Jahreszins berechnen mit dem Baukreditrechner

Ein Beispiel zeigt, wie die Finanzierung über den Baukredit funktioniert und mit der Zeit abgezahlt wird: Herr Bernd Beutlin kauft ein Einfamilienhaus in Bayern zu einem Kaufpreis von 280.000 Euro, plus über 25.000 Euro an Nebenkosten für beispielsweise Notar, Makler und Grundbuch. Hierfür bringt er 70.000 Euro an Eigenkapital mit. Der Darlehensbetrag beträgt dann rund 235.000 Euro. Zu den typischen Konditionen bei einem Sollzinssatz von 2,5 Prozent, einer Zinsbindung von 15 Jahren und einem anfänglichen Tilgungssatz von 1,5 Prozent ergibt sich eine monatlich mögliche Rate von rund 785 Euro.

Mit einem Klick auf „Tilgungsplan öffnen“ lässt sich die Tilgungsveränderung anzeigen, ebenso wie sich der Zinsanteil und die Höhe der Restschuld im Laufe der Zeit verändern. Wenn die Zinsbindung nach 15 Jahren Kreditlaufzeit ausläuft, hätte Herr Beutlin noch eine Restschuld von rund 171.000 Euro.

PeriodeRatenZinsenTilgungRestschuld
20209.415,80 €5.844,17 €3.571,63 €231.824,37 €
20219.415,80 €5.753,84 €3.661,96 €228.162,41 €
20229.415,80 €5.661,23 €3.754,57 €224.407,84 €
20239.415,80 €5.566,29 €3.849,51 €220.558,33 €
20249.415,80 €5.468,95 €3.946,85 €216.611,48 €
20259.415,80 €5.369,12 €4.046,68 €216.611,48 €
20269.415,80 €5.266,80 €4.149,00 €208.415,80 €
20279.415,80 €5.161,87 €4.253,93 €204.161,87 €
20289.415,80 €5.054,29 €4.361,51 €199.800,36 €
20299.415,80 €4.943,99 €4.471,81 €195.328,55 €
20309.415,80 €4.830,91 €4.584,89 €190.743,66 €
20319.415,80 €4714.98 €4700.82 €186.042,84 €
20329.415,80 €4596.08 €4819.72 €181.223,12 €
20339.415,80 €4474.20 €4941.60 €176.281,53 €
20349.415,80 €4349.25 €5066.55 €171.214,98 €

 

Was ist eine Hypothek?

Der Begriff Hypothek stammt aus dem Griechischen und bedeutet gleichsam „Unterpfand“. Es handelt sich dabei um ein beschränktes, dingliches Recht an einem Grundstück und zählt somit zu den Grundpfandrechten. Wenn ein Verbraucher eine Hypothek aufnimmt, so beleiht er seine Immobilie mit einem bestimmten Wert und gibt dem Hypothekengläubiger im Gegenzug das Recht, falls er selbst seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, diese Schuld aus dem Erlös des Objektes durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung auszugleichen. Dieses Grundpfandrecht wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Im Gegenzug für diese Sicherheit erhält der Verbraucher von der Bank ein Hypothekendarlehen.

Welche Arten von Hypotheken gibt es?

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Hypothek ist nicht gleich Hypothek: Während bei der einen der Zinssatz fest ist, ist er bei der anderen variabel. Foto: iStock.com/backhanding

Jeder Kredit, für dessen Abschluss als Sicherheit ein Pfandrecht an einer Immobilie hinterlegt wird, ist ein Hypothekendarlehen. Dabei wird zwischen drei Varianten unterscheiden:

Die Festhypothek

Diese bietet wie ein Annuitätendarlehen eine fixe Laufzeit von mehreren Jahren, in denen ein fest vereinbarter Zinssatz gezahlt werden muss. Damit haben Kreditnehmer eine langfristige Planungssicherheit.

Die variable Hypothek

Hierbei kann der Zinssatz an sich verändernde Zinsbedingungen angepasst werden. Steigt der Leitzins, steigen in der Regel auch die Zinsen für sämtliche Darlehen und Hypotheken. Dafür profitieren Kreditnehmer aber auch von fallenden Kursen. Nichtsdestotrotz ist diese Hypothekenart mit Vorsicht zu genießen und kommt nur für Verbraucher mit sicherem Einkommen in Betracht, da die Risiken oftmals schwer absehbar sind.

Die Libor-Hypothek

Diese Hypotheken sind an Referenzzinssätze gebundene Darlehen, bei denen in vertraglich festgehaltenen Rhythmen Zinsanpassungen stattfinden – alle drei, sechs oder zwölf Monate. Es handelt sich somit um eine Mischform aus variabler und fester Hypothek.

Was bedeutet die Rangfolge der Hypotheken?

Ein Objekt kann mit mehr als einer Hypothek belastet sein. Wenn dies der Fall ist, hat jede einzelne ihren festen Rang. Geht der Schuldner also insolvent und es gibt mehrere Hypothekengläubiger, so werden im Falle einer Vollstreckung erst jene, die im Rang weiter vorne stehen, ausgezahlt.

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