Hotel Immobilien

Hotel Immobilien – bei immowelt.de können Sie Ihr Hotel kaufen/pachten oder verkaufen/verpachten.

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Hotel kaufen – von der kleinen Pension bis zum Luxusresort

Ein kleines Gästehaus mit Meerblick, eine urige Pension oder doch lieber ein Stadthotel mit exklusivem Restaurant – wer ein Hotel kaufen möchte, hat nicht nur eine große Auswahl, sondern steht auch vor einer Reihe von Herausforderungen. Neben einem guten Konzept, spielen für angehende Hoteliers auch eine gute Standortanalyse und der richtige Finanzierungsplan eine wichtige Rolle. Mit diesen Tipps klappt der Hotelkauf.

Wer ein Hotel kaufen möchte, muss sich im Vorfeld viele Gedanken machen. Foto: iStock/Yuri_Arcurs

Der Hotelsektor ist seit Jahren einer der stärksten Investmentmärkte für Gewerbeimmobilien in Deutschland. Kein Wunder: Allein in Deutschland wurden laut statistischem Bundesamt in der jüngeren Vergangenheit jährlich weit über 420 Millionen Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben gezählt. Und die Tendenz ist steigend. Eine Hotelimmobilie zu kaufen, kann sich also lohnen – sofern einige Faktoren beachtet werden.

Pension, Gasthaus oder Hotel – verschiedene Beherbergungsarten

Vor der Immobiliensuche sollten sich angehende Hoteliers überlegen, welche Art Herberge sie eröffnen wollen. Soll es lieber ein großer Betrieb mit mindestens 150 Betten sein oder eher ein Kleinbetrieb. Auch welche Serviceleistungen geboten werden sollen, muss gut durchdacht sein.

Hotel – Zimmer, Restaurant und Dienstleistungen

Der wohl klassischste Beherbergungsbetrieb ist das Hotel. Neben Unterkünften müssen dort Dienstleistungen, eine Rezeption, die tägliche Zimmerreinigung und mindestens ein Restaurant für die Hausgäste angeboten werden. Die Größe und auch die Ausstattung von Hotels können sehr unterschiedlich ausfallen – sie reichen von kleineren Hotels mit etwa 20 Zimmern bis hin zu riesigen Luxushotels mit eigenem Wellnessbereich. Eine Sonderform sind Aparthotels oder auch Apartmenthotels genannt – dort werden anstelle von Zimmer vollständig eingerichtete Wohnungen vermietet. Im Übernachtungspreis sind meist branchenüblichen Leistungen wie die tägliche Zimmerreinigung und ein Frühstück miteinbegriffen. Diese Unterschiede spiegeln sich natürlich auch im Kaufpreis und schließlich auch im Übernachtungspreis wider.

In Aparthotels, auch Apartmenthotels, werden statt Zimmern oder Suiten vollständig eingerichtete Wohnungen vermietet. Foto: istock/ImageGap
Vielerorts werden alte Schlösser zu Hotels umfunktioniert. Sie tragen in der Regel auch den Beinamen Schlosshotel. Foto: art63/fotolia.com
Moderne Hotels sind in ihrer Architektur meist klar und schlicht gehalten. Foto: iStock/Jan-Otto
Entlang der Ostseeküste gibt es eine ganz besondere Bäderarchitektur. Vieles wurde direkt als Hotel gebaut, die Mehrheit der privaten Villen zu Herbergen umgewandelt. Foto: iStock/viktorhouska

Über den Deutschen Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) können sich Hoteliers freiwillig – jedoch kostenpflichtig – ihre Häuser klassifizieren und mit Sternen versehen lassen. Geprüft werden die Hotels in den Bereichen allgemeine Hotelinformationen, Rezeption und Services, Zimmer, Gastronomie, Veranstaltungsbereich, Freizeit sowie Qualitäts- und Online-Aktivitäten. Dabei gilt: Je höher der Standard, desto höher die Sternenanzahl. So muss ein Hotel, um fünf Sterne zu erreichen, unter anderem über mindestens zwei Suiten verfügen, die Rezeption muss 24 Stunden lang und mindestens dreisprachig besetzt sein. Ebenso muss ein Gästelift vorhanden sein, der bereits ab der Vier-Sterne-Kategorie ein Mindeststandard ist.

Die DEHOGA gibt regelmäßig neue Kriterienkataloge heraus, in dem alle wichtigen Punkte für die Klassifizierungen aufgeführt sind.

Gasthaus und Gasthof – Gastronomiebetrieb mit Zimmern

Gasthäuser oder auch Gasthöfe sind die wohl ältesten Formen der Beherbergungen. Hierbei werden in der Regel über öffentlichen Restaurants ein paar einfach eingerichtete Zimmer angeboten. Im Vergleich zu einem Hotel ist die Ausstattung dieser Häuser meist simpel. Wie hoch ihre Standards sind, lässt sich ebenfalls an Sternen ablesen. Bei der sogenannten G-Klassifizierung fügt die DEHOGA zur besseren Unterscheidung zu Hotelbewertungen den Sternen allerdings ein „G“ an. Ein weiterer wichtiger Unterschied zu Hotels ist, dass Gasthäuser prinzipiell in erster Linie der Bewirtung von Personen dienen und erst in zweiter Linie als Unterkunft.

Typische Gasthäuser bieten über dem öffentlichen Restaurant noch einzelne Zimmer an. Foto: fottoo/fotolia.com

Pension und Hotel Garni – ein Bett und ein Frühstück kann reichen

Beschaulich geht es auch in Pensionen oder Hotel Garnis zu. Das sind in der Regel kleinere Herbergen mit eher eingeschränkten Dienstleistungen, wobei der Standard bei Hotel Garnis noch etwas höher angesiedelt ist. Manch einer spricht bei einem Hotel Garni auch von einer besseren Pension.

Zwar ist die Abgrenzung beider Beherbergungsarten voneinander nicht immer trennscharf, trotzdem gibt es ein paar Unterschiede: Während Pensionen allgemein privat geführt werden, ist das bei Hotel Garnis – die den Hotelbetrieben zuzuordnen sind – nicht immer der Fall. Hat eine Pension übrigens weniger als zehn Betten kann es sich auch um eine private Zimmervermietung handeln, die kein gewerblicher Beherbergungsbetrieb ist. Diese Zimmer werden meist als Bed & Breakfast beworben.

Sowohl in Pensionen als auch Hotel Garnis gibt es meist sehr einfach eingerichtete Zimmer und die Rezeption ist in der Regel nicht durchgehend besetzt. Ein wichtiger Unterschied ist, dass ein Hotel Garni ein Frühstück anbieten muss – eine Pension ist dazu nicht verpflichtet.

Ein weiterer Unterschied liegt in der Klassifizierung durch die DEHOGA. So werden Hotel Garni in niedrige Sternekategorien eingeteilt, für Pensionen gilt wie für Gasthäuser die G-Klassifizierung. Auch die Zielgruppen unterscheiden sich. So sind Pensionen meist in Urlaubsregionen angesiedelt und für längere Aufenthalte ausgelegt, während sich das Hotel Garni eher für Geschäftsleute als Reisende eignet, die kaum Zeit in ihrer Unterkunft verbringen.

Jugendherberge und Hostels – auf spezielle Zielgruppen abgestimmt

In Jugendherbergen und Hostels sind die Schlafsäle oftmals mit Stockbetten ausgestattet. Foto: iStock/DaveLongMedia
Hotelzimmer können sich in ihrer Ausstattung stark unterscheiden. Foto: istock/DaveLongMedia

Ähnlich festgelegte Zielgruppen haben auch Jugendherbergen und Hostels. Während sich Jugendherbergen besonders auf jugendliche Gruppen, meist Schulklassen, spezialisiert haben, setzt das Hostel überwiegend auf Individual- beziehungsweise Rucksacktouristen. Deshalb öffnen sie auch oftmals in stark frequentierten Städten ihre Türen. Die Gästezimmer beziehungsweise Schlafsäle sind in beiden Herbergen einfach eingerichtet und oftmals mit mehreren Betten, zum Teil Etagenbetten, ausgestattet. Das spiegelt sich deutlich im niedrigen Preissegment für Gäste wider. Sanitäre Einrichtungen werden vorwiegend gemeinschaftlich genutzt, immer öfter finden sich aber auch Waschbecken oder kleine Bäder in den Zimmern.

Bei Jugendherbergen muss zudem darauf geachtet werden, dass dort nur Mitglieder des Deutschen Jugendherbergswerks Zimmer vermieten dürfen. Außerdem gilt für die Herbergsbetreiber Residenzpflicht, sie müssen also in der Herberge oder auf dem Gelände wohnen. Auch für Gäste besteht eine Mitgliedspflicht.

Hotel kaufen – darauf müssen potenzielle Hoteliers achten

Wer in Deutschland ein Hotel kaufen will, sollte sich aber nicht nur überlegen, welche Art von Beherbergung es sein soll, wichtig ist vor allem auch der Standort. Denn der muss zum Konzept passen. Ein Strandurlauber wird sich schließlich kein Berghotel raussuchen. Doch auch wenn die Entscheidung gefallen ist, ob es ein Land-, Berg-, Strand- oder Stadthotel wird, muss das Entwicklungspotenzial des Standortes bewertet werden. Eine Immobilie in einem aufstrebenden Szeneviertel kann lohnender sein als ein Landhotel in einer aussterbenden Gegend.

Privat geführt oder doch Teil einer erfolgreichen Hotelkette?

Potenzielle Hoteliers sollten auch die Möglichkeit überdenken, sich einer Hotelkette anzuschließen und das Haus als Franchise-  oder Filialunternehmen zu führen. Das schränkt zwar in einigen Punkten stark ein, kann aber durch die bereits bestehende Marke auch Vorteile mit sich bringen. Denn ein Hotel langfristig als Marke zu etablieren ist gar nicht so einfach. Kaum ein Hotel schafft es, einen weltweiten Bekanntheitsgrad wie das Adlon in Berlin oder das Hotel Sacher in Wien zu erreichen. Die große Schwierigkeit besteht darin, dass ein Hotel meist nur jenen Menschen bekannt ist, die selbst schon einmal dort übernachtet haben. Dabei entwickeln sie ein bestimmtes Vorstellungsbild – die Marke.

Einige Hotelketten haben sich weltweit einen Namen gemacht. Die Hotels können sich zwar optisch stark unterscheiden, aber viele Standards sind gleich, egal wo der Gast sich gerade aufhält. Foto: iStock/p_saranya

Diese wird durch alle fünf Sinne aufgebaut: Sehen (Design und Ambiente), Fühlen (Materialien und Haptik), Riechen (Duftkonzept), Schmecken (Kulinarik) und Hören (Soundkonzept). In Hotelketten sind diese Punkte meist stark reglementiert, sodass der Gast innerhalb des Hauses nicht merkt, ob er sich gerade in Berlin, Köln oder München befindet. In einem privat geführten Hotel hat der Eigentümer eine freie Hand. Kann dafür aber nicht vom guten Namen einer erfolgreichen Kette profitieren.

Komplexe Wertbestimmung – Hilfe holen lohnt sich

Den Wert eines Hotels festzustellen ist eine komplexe Aufgabe, die zur Preisfindung aber nötig ist. Foto: iStock/anyaberkut

Sind all diese Entscheidungen getroffen und ein Konzept erarbeitet, kann es an den Kauf eines Hotels gehen. Vorher sollte allerdings unbedingt noch der Unternehmenswert festgestellt werden, um einen überhöhten Kaufpreis zu vermeiden. Der wird besonders bei privatgeführten Familienbetrieben die zum Verkauf stehen, oftmals aus emotionalen Gründen zu hoch angesetzt. Ist ein Hotel zu verkaufen, sollte sich gefragt werden, warum dem so ist. Bleiben die Gäste aus oder geht der Vorbesitzer vielleicht einfach nur in Rente? Eine Marktanalyse und eine Wertprüfung können da eine große Hilfe sein, die Chancen und Risiken einer Hotelimmobilie rational zu bewerten.

Ausschlaggebend für den Wert eines Unternehmens ist die Fähigkeit, damit künftig Einnahmen zu erzielen. Die Beurteilung erfolgt über verschiedene Kriterien: Standort, Verkehrs-Infrastruktur, Situation am Mikrostandort (Nachbarschaftsbebauung, Sichtbarkeit im Straßenbild), die Wettbewerbssituation sowie die eigene Marktpositionierung. Die Ergebnisse können allerdings nur als Anhaltspunkt und nicht als Garantie dienen.

Achtung

Um keine Fehlinvestition zu tätigen, sollten angehende Hoteliers die Fakten rund um ihre ausgewählte Hotelimmobilie genau überprüfen. Einige Fragen, die sich Kaufinteressenten stellen sollten:

  • Wie ist die Reputation des Hauses?
  • Wie haben sich die Übernachtungszahlen in den letzten Jahren entwickelt?
  • Woran liegen eventuelle schwindende Gästezahlen?
  • Läuft der Betrieb ganzjährig oder nur saisonal?
  • Sind in der nächsten Zeit Baumaßnahmen in der Umgebung geplant, die sich positiv oder negativ auf die Gästezahl auswirken können?
  • Sind Baumängel oder ein Sanierungsstau vorhanden, die eventuell viel Geld verschlingen könnten?
  • Kann oder muss das Personal übernommen werden?
  • Ist die Einrichtung noch funktionstüchtig und zeitgemäß?

Letztlich ist die Bewertung einer Hotelimmobilie eine komplexe betriebswirtschaftliche Aufgabe. Wer dabei etwas mehr auf Sicherheit setzen will, kann sich einen öffentlich bestellten und verifizierten Sachverständigen für Hotel- und Gaststättenbetriebe der Industrie- und Handelskammer (IHK) zur Hilfe holen. Sie haben eine hohe Sachkunde und branchenspezifische Erfahrungen. Auch Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer können hilfreich bei der Analyse sein.

Für die Preisfindung können auch durchgeführte Verkäufe von ähnlichen Hotelbetrieben an ähnlichen Standorten als Näherungswert herangezogen werden.

Hotel finanzieren: Förderungsmöglichkeiten prüfen

Um die Finanzierung zu sichern, sollte die Möglichkeit der Förderung durch EU, Bund oder Land geprüft werden. Es gibt verschiedene Förderprogramme für Existenzgründer oder Unternehmen. Die Förderungen können in Form von Zuschüssen, Darlehen oder Bürgschaften bewilligt werden. So bietet zum Beispiel das Land Baden-Württemberg für Existenzgründer und Unternehmen die Startfinanzierung 80 an. Bei dem Programm werden unter anderem der Erwerb von Grundstücken und Gebäuden oder auch Bau- und Umbaumaßnahmen über ein längerfristiges Darlehen gefördert.

Ein ähnliches Startkapital-Programm gibt es im Saarland. Über die Saarländische Investitionskreditbank AG (SIKB) wird ein langfristiges Darlehen für Existenzgründer oder zur Unternehmensfinanzierung geboten. Ob und wofür man infrage kommt, ist in der Förderdatenbank des Bundesministeriums für Wirtschaft einsehbar. Auch über die Agentur für Arbeit kann gegebenenfalls ein Gründungszuschuss zustehen.

Ist unter Berücksichtigung aller Faktoren eine passende Immobilie gefunden, dann steht einer Unterschrift unter dem Kaufvertrag kaum noch etwas im Wege.

Info

Ein Hotel schaffen, wo früher noch keins war

Die Prüfung, ob sich ein Hotelkauf rentiert, ist bei bestehenden Betrieben zwar komplex, aber immer noch einfacher als ein Objekt komplett umzufunktionieren. Doch gerade Themenhotels wie zum Beispiel ein umgestaltetes Gefängnis haben heutzutage ihre Liebhaber. Eine Umnutzung von Büros oder ähnlichem ist allerdings recht teuer und nur selten wirklich erfolgreich. Wer es dennoch wagen will, muss einiges mehr an Geld in die Hände nehmen. Denn es müssen alle erforderlichen Richtlinien, wie zum Beispiel die Mindestgröße von Räumen, eingehalten werden.