Gastronomie Immobilien

Gastronomie Immobilien – bei immowelt.de können Sie Gastronomieobjekte mieten/kaufen oder vermieten/verkaufen. (Gaststätte pachten)

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Gewerbegastronomie pachten: Von der Trendbar bis zum Sternerestaurant

Ein schickes Restaurant, eine hippe Bar oder ein kleines Café – wer sich in der Gastronomie selbstständig machen möchte, steht vor einer großen Herausforderung. Denn der Erfolg des eigenen Betriebs hängt nicht nur vom passenden Konzept, sondern auch von der idealen Immobilie ab. Das müssen künftige Pächter wissen.

Wer sich selbstständig machen und eine Gewerbegastronomie pachten möchte, steht vor einer großen Herausforderung. Bis zur Eröffnung des eigenen Lokals braucht es nicht nur ein passendes Konzept, sondern auch eine ideale Immobilie. Foto: unsplash/ sevcovic23

 Das eigene Lokal ist für viele Menschen ein großer Traum – der jedoch an viele Voraussetzungen geknüpft ist. Über das Sprichwort „Wer nichts wird, wird Wirt“, können viele Gastronomen wohl nur müde lächeln – denn in der Realität ist für ein eigenes Restaurant, eine Bar oder ein Café viel mehr nötig, als nur eine Wunschvorstellung: Nämlich eine passende Immobilie, das nötige gastronomische Know-How und einige Genehmigungen. Denn wer sich in der Gastronomie selbstständig machen möchte, muss sein Gewerbe zunächst eintragen lassen. Außerdem benötigen Gastronomen eine sogenannte Konzession, also eine Gaststättenerlaubnis, wenn sie Alkohol ausschenken möchten. Damit das zuständige Ordnungsamt diese ausstellt, muss der Antragssteller belegen, dass sowohl er, als auch die Gastroimmobilie für das Vorhaben geeignet ist. Daher müssen künftige Gastronomen bei der Suche nach der richtigen Immobilie einiges beachten.

Die Suche nach einer passenden Gastroimmobilie vorbereiten

Wer eine Szenebar eröffnen möchte, hat andere Anforderungen an den Standort, die Größe und Gestaltung der Gastroimmobilie. Foto: unsplash/ benjaminzanatta
In einem Speiselokal benötigen angehende Gastronomen genügend Platz, um die gewünschte Zahl an Tischen unterzubringen. Foto: iStock/ andresr

Bevor Interessierte mit der Suche nach der passenden Immobilie beginnen können, müssen sie sich Gedanken darüber machen, welche Art Lokal sie eröffnen möchten. Denn Immobilie und Vorhaben müssen zusammenpassen. Nicht nur Cafés, Bars und Restaurants zählen als gastronomische Betriebe, sondern auch Kantinen, Imbissbuden oder Eisdielen. Künftige Gastronomen sollten sich daher gründliche Gedanken über folgende Punkte machen:

  • Welche Zielgruppe möchte ich mit meinem Vorhaben ansprechen?
  • Welche Speisen und Getränke möchte ich anbieten? Vorsicht! Nur mit einer Konzession dürfen Alkoholika ausgeschenkt werden.
  • Wie möchte ich meinen Betrieb einrichten? Inwiefern passt die geplante Ausstattung zum Gesamtkonzept?
  • Möchte ich in meinem Konzept Trends aufgreifen, beispielsweise vegane Speisen?
  • In welchem Preissegment und in welcher Betriebsgröße möchte ich mich mit meinem Lokal bewegen?

Die Art des Lokals bildet also das Herzstück des Vorhabens – und beeinflusst auch die Immobilie, in der das Konzept umgesetzt werden soll. Erst wenn das Betriebskonzept steht, sollte sich der künftige Gastronom auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen.

Gewerbegastronomie pachten: Die ideale Immobilie finden

Gastroimmobilien werden grundsätzlich verpachtet – denn dadurch darf der Pächter sie nicht nur nutzen, sondern auch Gewinne damit erwirtschaften. Im besten Fall besticht die Immobilie durch eine geeignete Lage und passende Räumlichkeiten mit guter Ausstattung. Wenn dann noch der Preis stimmt, haben Suchende einen echten Glücksgriff gelandet. In der Realität müssen Suchende jedoch häufig Abstriche machen – dennoch sollte die Immobilie am Ende zum Konzept passen. Auf diese Punkte sollten angehende Gastronomen achten:

Wichtigstes Kriterium: Die Lage

Ein Café in der Innenstadt hat zwar selten eigene Parkplätz – dafür kann der Betreiber auf viel Laufkundschaft hoffen. Foto: iStock/ Nikada

Die perfekte Pachtimmobilie in der Gastronomie hat vor allem eines: Einen idealen Standort. Denn nur wenn potentielle Kunden das Lokal leicht finden und problemlos erreichen können, werden sie es auch besuchen. Außerdem hängt der Standort eng mit der Zielgruppe zusammen: Wer beispielsweise eine hippe Bar eröffnen möchte, sollte eher in einem Szeneviertel nach passenden Immobilien suchen. Doch nicht nur der Standort macht eine gute Lage aus:

  • Ist das Lokal mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar?
  • Ist das Lokal mit dem Auto gut erreichbar? Wie ist die Parksituation?
  • Gibt es laute Geräusche in der Nähe, beispielsweise stark befahrene Straßen, die die Gäste stören könnten?
  • Wie ist der Ruf der Gegend?
  • Kann vor Ort oder im näheren Umfeld die Zielgruppe erreicht werden?
  • Kann mit Laufkundschaft gerechnet werden?
  • Wie gestaltet sich die Konkurrenzsituation in der Nachbarschaft?
  • Ist das Objekt gut sichtbar? Finden potentielle Kunden das Lokal schnell?
  • Ebenfalls wichtig, aber gerne unterschätzt, ist die Himmelsausrichtung des Objektes: Idealerweise richtet sich der Außenbereich gen Süden – sodass der sonnige Garten Gäste anlockt.

Räumlichkeiten und Schnitt der Immobilie

Im Idealfall besticht die perfekte Gastronomie-Immobilie nicht ausschließlich durch eine gute Lage, sondern auch durch beste räumliche Voraussetzungen. Denn was nützt ein Objekt im gehobenen Viertel, wenn die Gasträume höchstens für eine Studentenbar herhalten? Bei der Objektauswahl sollten Suchende daher auf die Größe und den Schnitt der Gasträume achten. Denn nur wenn die Räumlichkeiten ausreichend groß sind, lassen sich dort die gewünschte Zahl an Sitzplätzen unterbringen. Der Schnitt bestimmt vor allem, wo sich die Theke befindet und wie das Mobiliar gestellt werden kann. Dieser Faktor kann großen Einfluss auf die Gemütlichkeit und Atmosphäre im Lokal nehmen. Dazu gehört auch eine gute Raumakustik. Wer einen hellhörigen und lauten Gastraum vermeiden möchte, sollte bei großen Räumen beispielsweise Platz für schallschützende Trennwände einplanen. In belebten Bars ist es wiederum wichtig, dass der Lärmpegel nicht nach außen dringt. Hier schafft eine gute Schalldämmung Abhilfe.

Wer ein gehobenes Speiselokal eröffnen möchte, sollte auf eine hochwertige Küchenausstattung achten. Foto: alfa27/ fotolia
Ein gepflegter, barrierefreier Außenbereich lockt in den Sommermonaten viele Gäste an. Foto: unsplash/ lvnatikk

Wer mit den Gasträumen zufrieden ist, sollte seine Aufmerksamkeit im Anschluss auf die Küche sowie die Lagerräume lenken. Die Küche sollte ausreichend groß und passend ausgestattet sein. Suchende sollten genau überlegen, ob sie mit den vorhandenen Mitteln ihr Konzept umsetzen können: Denn wer beispielsweise ein gehobenes Speiselokal mit mehreren Köchen betreiben möchte, benötigt mehr Küchenausstattung und Arbeitsflächen als jemand, der lediglich ein Café eröffnen will.

In der Gastronomie ist es außerdem wichtig, vorhandene Sanitäranlagen zu inspizieren. Nicht nur den Zustand, sondern auch die Anzahl der Toiletten müssen Gewerbegründer überprüfen. Denn ob und wie viele Toiletten vorhanden sein müssen, ist in der Gaststättenverordnung (GastV) beziehungsweise dem Gaststättengesetz (GastG) des jeweiligen Bundeslandes streng geregelt. Grundsätzlich gilt: Wer alkoholische Getränke ausschenkt oder aber mehr als 50 Sitzplätze hat, muss seinen Gästen Toiletten zur Verfügung stellen. Wie viele orientiert sich an der Größe der Räumlichkeiten.

Bei der Besichtigung einer Gastro-Immobilie spielt nicht nur der Innenraum, sondern auch der Außenbereich eine große Rolle. Wer beispielsweise ein Eiscafé betreiben möchte, ist auf einen schön gestalteten und ausreichend großen Außensitzplatz angewiesen. Falls dieser begrünt ist, sollten sich Suchende außerdem Gedanken über den Pflegeaufwand des Gartens machen. Denn unter Umständen ist dafür zusätzliches Personal notwendig.

Die Beliebtheit eines Lokals hängt auch davon ab, ob es für jedermann erreichbar ist – also auch für körperlich beeinträchtigte Personen. Suchende könnten bei ihrer Kundschaft also Pluspunkte sammeln, wenn sie drauf achten, dass das Lokal barrierefrei ist. Dazu gehört beispielsweise ein barrierefreier Eingangsbereich sowie behindertengerechte Toiletten.

Ausstattung und Einrichtungsgegenstände

In der Gewerbegastronomie ist es üblich, die Immobilie samt Inventar zu pachten. Dazu gehören beispielsweise die gesamte Kücheneinrichtung inklusive Küchengeräte, Kühlschränke und Geschirr, aber auch Mobiliar, die Theke oder die Schankanlage. Während der Pachtzeit darf der Pächter das Inventar nutzen, um Gewinne zu erwirtschaften. Endet der Pachtvertrag, muss er die Gegenstände unversehrt zurückgeben oder nötigenfalls ersetzen.

Den Pachtvertrag gestalten

Bevor angehende Gastronomen ihren Pachtvertrag unterschreiben, sollten sie mit ihrem Verpächter wichtige Eventualitäten, beispielsweise Schadensfälle, abklären. Foto: unsplash/ rawpixel

Wer schließlich eine passende Immobilie gefunden hat, sollte sich Gedanken über den Pachtvertrag machen. Denn dieser sollte auf die Bedürfnisse des Pächters zugeschnitten sein und alle Eventualitäten und Besonderheiten festhalten.

Verpächter und Pächter sollten im Vertrag regeln, was das Pachtobjekt im Detail umfasst. Denn häufig handelt es sich nicht nur um das Café oder Restaurant an sich, sondern beinhaltet zusätzlich Kellerräume, Lagerflächen und Nebenräume. Außerdem ist es notwendig, den Pachtzweck, also beispielsweise den Betrieb einer Bar, vertraglich festzuhalten. Doch Vorsicht: Den Pachtzweck sollten künftige Pächter nicht zu eng fassen. Wer beispielsweise tagsüber ein Café betreibt und die Öffnungszeiten erweitern möchte, um zusätzlich in den Abendstunden Cocktails anzubieten, kann an dem Vorhaben scheitern, wenn im Pachtvertrag ausschließlich ein Cafébetrieb vereinbart ist.

Achtung

Diese Klausel kann Probleme bereiten: Ist im Pachtvertrag von einer Mindestöffnungszeit die Rede, sollte bei angehenden Gastronomen die Alarmglocken läuten. Manche Verträge räumen ihren Pächtern beispielsweise keinen Ruhetag ein oder verlangen, dass das Lokal das ganze Jahr geöffnet ist. Gerade kleinere Betriebe sollten jedoch an den eigenen Urlaub und Erholungstage denken – und dies vertraglich festhalten.

Pachtverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Künftige Gastronomen sollten dies unbedingt vertraglich festlegen, da unbefristete Verträge normalerweise längere Kündigungsfristen haben. Bei befristeten Verträgen sollten sie darauf achten, dass es jährliche Verlängerungsoptionen gibt.

Falls vertraglich nichts anderes vereinbart worden ist, beträgt die Kündigungsfrist bei unbefristet geschlossenen Pachtverträgen ein halbes Jahr zum Ende des Pachtjahres. Läuft das Lokal allerdings sehr schlecht, oder der Pächter muss aus finanziellen Gründen den Betrieb einstellen, kann ein halbes Jahr sehr lang und zusätzlich teuer sein. Daher sollten Pächter idealerweise eine kürzere Kündigungsfrist im Pachtvertrag vereinbaren. Ebenfalls kann es sinnvoll sein, Sonderkündigungsrechte bei Krankheit oder Berufsunfähigkeit festzulegen.

Für die Nutzung der Immobilie verlangt der Verpächter eine regelmäßige Zahlung, den sogenannten Pachtzins. In der Gastronomie ist es neben einem festen monatlichen Betrag auch üblich, dass sich Verpächter am Umsatz beteiligen. In solchen Fällen sollten angehende Pächter jedoch Höchstgrenzen aushandeln. Denn besonders in schlechten Monaten können sie so finanziell entlastet werden.

Wer eine Immobilie pachtet, sollte auch regeln, was bei Schäden passiert. Eine kaputte Heizung mitten in der Vorweihnachtszeit? Ein Horrorszenario für jeden Gastronomen. Damit von Anfang an klar geregelt ist, wer sich um den Handwerker kümmern muss, sollten die Vertragsparteien im Pachtvertrag festhalten, wer für welche Art von Reparaturen zuständig ist. Üblicherweise kümmert sich der Verpächter um Instandhaltungsarbeiten und der Pächter um gewöhnliche Ausbesserungen. Aber auch andere Vereinbarungen sind möglich.

Achtung

Diese Klausel kann Probleme bereiten: Steht im Pachtvertrag etwas über die Mithaftung von Ehepartnern, sollten Pächter dringend versuchen, diese Klausel zu streichen. Denn sollte der gastronomische Betrieb schlechter laufen als vermutet und der Pächter verschuldet sich stark, haftet der Ehepartner mit seinem vollen Vermögen, falls eine solche Klausel im Pachtvertrag steht. Die Eheleute stünden im Ernstfall dann nicht nur beruflich, sondern auch privat vor dem Nichts.

Fazit: Tücken des Pachtvertrages kennen

In der Gewerbegastronomie ist es gängig, Immobilien zu pachten. Die Pacht bietet für den Pächter viele Vorteile – hat aber auch ihre Tücken, denn Pachtverträge können relativ frei gestaltet werden. Damit künftige Gastronomen nicht im Dunkeln tappen, sollten sie sich im besten Fall gründlich beraten lassen.