Praxis-Tipp
„Viele Interessenten wollen immer gleich die Immobilie besichtigen. Aber das Drinnen ist nicht so wichtig wie das sorgfältige Begutachten der Mikrolage.“
Katrin Grupe von Grupe Maklergesellschaft für Immobilien mbH in Berlin
Einzelhandelsimmobilien – bei immowelt.de finden Sie Gewerbeflächen für den Einzelhandel in Ihrer Region.
Ganz gleich, welches Geschäft Unternehmer eröffnen wollen: Die Standortwahl ist einer der Faktoren, der am meisten über Erfolg oder Misserfolg entscheidet. Hier gibt’s Orientierung, wie Geschäftsleute die passende Einzelhandelsimmobilie finden.
Einzelhandelsimmobilien gehören mit zu den Gewerbeimmobilien, oder genauer: den Handelsimmobilien. Ob nun Schuhwerk, Tabak oder Gebäck über die Theke wandern, macht nicht nur in der Sache einen Unterschied – sondern auch bei der Suche nach der passenden Immobilie. Denn dies hat auch Einfluss auf Größe und Grundriss sowie die Ausstattung des Ladens. Das Wichtigste aber ist und bleibt der Kunde – denn der muss erst einmal vorbeikommen, damit das Geschäft zu einem Erfolg wird.
Der Einzelhändler steht mit seinem Ladenlokal oder Geschäft zwischen Hersteller, Großhandel und Verbraucher. Eine Einzelhandelsimmobilie im engeren Sinne kann unter anderem ein Geschäft in den Branchen Lebensmittel, Bekleidung, Möbeln, Kosmetik, Elektronik, Spielzeug oder auch Sportartikeln sein. Fasst man den Begriff weiter, so zählt auch ein Kfz-Fachhandel, eine Tankstelle oder eine Apotheke zum Einzelhandel. Die Immobilienarten sind breit gefächert – und sie lassen sich unterschiedlich zusammenfassen, zum Beispiel nach Flächenintensität:
Das passende Ladengeschäft zu finden ist gerade für Neugründer eine besondere Herausforderung. Diese lassen sich in neun Punkten zusammenfassen.
Die Immobiliensuche ist nicht immer ganz einfach. Das weiß auch Katrin Grupe von der Grupe Maklergesellschaft für Immobilien mbH. Sie hat sich in Berlin auf die Vermittlung von Einzelhandelsimmobilien spezialisiert und weiß, worauf es ankommt. „Zuerst sollte ich mich fragen: Wo will ich mich ansiedeln?“, so Katrin Grupe. In Berlin gebe es zum Beispiel 63 klassische Einkaufsstraßen, aber dort sei nur selten ein passendes Objekt im Angebot. Dann komme es vor allem auf die Mikrolage an: „Wir raten unseren Interessenten immer, sich selbst vor Ort die Lage anzuschauen, auch wenn sie sagen, sie kennen die Straße schon.“ Denn: Schaufensteranlage oder Grundriss der Immobilie sei oft änderbar – die Mikrolage nicht. Für einen Optiker wäre es zum Beispiel praktisch, wenn ein Augenarzt in der Nähe ist. Bei einem Café ist dagegen die Sonnenausrichtung im Außenbereich ein entscheidendes Kriterium.
Das wichtigste in Kürze: Darauf sollten Immobiliensuchende auf jeden Fall bei ihrer Einzelhandelsimmobilie achten:
Viele Wohn- und Geschäftshäuser werden mittlerweile aufgeteilt, sodass Teileigentumsläden entstehen. „Diese zu verändern ist oftmals schwierig“, warnt Grupe. Denn: Betrifft ein Umbau das Gemeinschaftseigentum der WEG – etwa, wenn eine Klimaanlage nur im Innenhof eingebaut werden kann –, so braucht der Unternehmer dafür die mehrheitliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Zusätzliche Schwierigkeiten kann es zudem geben, wenn beispielsweise aus dem Friseursalon eine Bäckerei werden soll. Denn: Ob diese Umnutzung möglich ist, hängt davon ab, was in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft und außerdem in der Teilungserklärung der Immobilie steht. Immobilienexpertin Grupe rät darum, diese stets genau zu prüfen. „Das ist die Bibel der rechtlichen Rahmenbedingungen.“ Muss die neue Nutzungsart erst bewilligt werden, so gilt:
Zusatzkosten und Mehraufwand für eine Umnutzung: Diese Kostenpunkte lassen sich nicht über einen Kamm scheren. Grupe nennt als grobe Spanne: „Wenn nur der Nutzungsänderungsantrag genehmigt werden muss, liegen die Kosten bei circa 1.000 bis 2.000 Euro und es dauert in der Regel drei Monate.“ Komplizierte Fälle können deutlich teurer werden: So hatte sich zum Beispiel bei der Umnutzung einer Bank zu einem Textilgeschäft der Behördenmarathon über neun Monate hinweggezogen. „Insgesamt kostete es – zumindest in diesem Einzelfall – rund 8.000 Euro.“
Jedes Geschäftsmodell bringt andere Anforderungen mit sich. Insbesondere Größe und Grundriss der Einzelhandelsimmobilie sollten vorab gut überlegt sein. Oft wird für eine idealtypische Einzelhandelsladen eine Größe von 100 Quadratmetern und eine Schaufensterfront von mindestens 6 Metern angenommen. Hinzu kommen ein rechtwinkliger Schnitt und ein barrierefreier, ebenerdiger Zugang. Fragen, die sich jeder Unternehmer stellen sollte, sind:
Bei der Besichtigung sollte die Frage geklärt werden: Sind die Räumlichkeiten geeignet für meine Geschäftsidee? Dabei können je nach Art des Einzelhandels verschiedene Punkte unterschiedlich stark ins Gewicht fallen, wie:
Das Außenbild ist die Visitenkarte eines erfolgreichen Einzelhändlers. Daher sollte der Zustand der Einzelhandelsimmobilie mit in den Entscheidungsprozess einfließen: Wie gut ist die Substanz des Gebäudes? Besteht Renovierungsbedarf? Oder sind (größere) Umbauten nötig, um sie gut nutzen zu können? Gerade bei dieser Entscheidung empfiehlt es sich oft, einen Inneneinrichter oder Architekten zu Rate zu ziehen.
Mit einer der wichtigsten Faktoren bei der Beurteilung eines Standortes und des Umsatzes ist die Passantenfrequenz. Wo viele Menschen binnen kürzester Zeit vorbeikommen, sind die Mieten meist höher. Daneben ist aber auch die Kaufkraft der Passanten nicht zu vergessen – denn in sogenannten Luxuslagen kommen zwar weniger Kunden vorbei, die dafür aber eine hohe Kaufkraft haben. Auch so kann sich der Einzelhandel lohnen.
Standortfaktoren sind unter anderem:
Die Beurteilung der Lagequalität der Einzelhandelsimmobilie erfolgt zumeist über ein Ranking.
Meist wird innerhalb eines Gewerbemietvertrages eine Konkurrenzschutzklausel mit aufgenommen, sodass Einzelhändler in der Immobilie durch direkte Konkurrenz geschützt sind. Allerdings besteht auch die Möglichkeit, dass sich in der Nähe ein konkurrierendes Unternehmen ansiedelt. Vor dem Unterzeichen eines Miet- oder Kaufvertrages sollten sie sich darum nach geplanten Neueröffnungen erkundigen.
Ob und wie sehr sich eine Immobilie lohnt, wird in der Regel mit dem klassischen zweistufigen Ertragswertverfahren berechnet. Dabei wird der Rohertrag unmittelbar aus den marktüblichen und gegebenenfalls vertraglich vereinbarten Mieten abgeleitet. Im Zweifelsfall lohnt es sich, einen Immobilienbewerter mit einem Gutachten zu beauftragten.
In der Regel ergibt es sich aus der Sache selbst, ob die Einzelhandelsimmobilie gemietet, gepachtet oder gekauft wird – je nach Angebot. „Meist kaufen die Anleger die Immobilie und vermieten sie dann. Die Neugründer sind dagegen eher Mieter“, sagt Immobilienexpertin Grupe.
Miete | Kauf | |
Vorteil |
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Nachteil |
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Unternehmer setzen beim Einzelhandel in der Regel klar auf Miete. Denn Veränderung gehört zum Geschäft. „Eine Bäckerei ist heutzutage zum Beispiel vielmehr ein Café mit Sitzgelegenheiten“, sagt Katrin Grupe. Wo früher 80 Quadratmeter Ladenfläche benötigt wurden, sei es nun rund die doppelte Fläche. Auch kann es sein, dass der Standort trotz sorgfältiger Analyse doch nicht die Erwartungen erfüllt. „Für den Händler ist der Kauf darum ein Risiko.“
Neugründern rät Katrin Grupe insbesondere zu einer soliden Grundlage: einem ausgereiften Businessplan. Diesen aufzustellen gehört nicht zu ihrem Job, aber sie sichtet solche Pläne sehr gründlich.
Diese und weitere Fragen sollte der Businessplan beantworten. Denn: „Viele Vermieter reden gar nicht erst mit Gründern, wenn diese keinen haben“, so Grupe. „Wir führen mit diesen Interessenten darum meist eine intensive Beratung und helfen auch, sie vor sich selbst zu schützen.“
Obwohl sie meist Außenprovision erhält – das heißt, der Mieter zahlt –, versteht sie sich als Vermittlerin zwischen den Seiten. „Der Vermieter ist meist ein Profi, darum rate ich dem Gründer stets, sich für den Abschluss des Gewerbemietvertrages juristisch beraten zu lassen“, so die Immobilienexpertin.
Eine Einzelhandelsimmobilie kann durchaus um ein gutes Stück rentabler als eine Wohnimmobilie sein. Grupe warnt aber: „Dafür darf man keine Angst vor dem Gewerbe haben, man muss Gewerbe kennen und können.“ Vor allem brauche der Investor ein gutes Standing bei der Bank und eine Eigenkapitalquote von circa 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises.
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