Einzelhandelsimmobilien - Gewerbeflächen Einzelhandel

Einzelhandelsimmobilie kaufen oder mieten: in 9 Schritten zum eigenen Geschäft

Ganz gleich, welches Geschäft Unternehmer eröffnen wollen: Die Standortwahl ist einer der Faktoren, der am meisten über Erfolg oder Misserfolg entscheidet. Hier gibt’s Orientierung, wie Geschäftsleute die passende Einzelhandelsimmobilie finden.

Einzelhandelsimmobilien gehören mit zu den Gewerbeimmobilien, oder genauer: den Handelsimmobilien. Ob nun Schuhwerk, Tabak oder Gebäck über die Theke wandern, macht nicht nur in der Sache einen Unterschied – sondern auch bei der Suche nach der passenden Immobilie. Denn dies hat auch Einfluss auf Größe und Grundriss sowie die Ausstattung des Ladens. Das Wichtigste aber ist und bleibt der Kunde – denn der muss erst einmal vorbeikommen, damit das Geschäft zu einem Erfolg wird.

Verschiedene Arten von Einzelhandelsimmobilien

Der Einzelhändler steht mit seinem Ladenlokal oder Geschäft zwischen Hersteller, Großhandel und Verbraucher. Eine Einzelhandelsimmobilie im engeren Sinne kann unter anderem ein Geschäft in den Branchen Lebensmittel, Bekleidung, Möbeln, Kosmetik, Elektronik, Spielzeug oder auch Sportartikeln sein. Fasst man den Begriff weiter, so zählt auch ein Kfz-Fachhandel, eine Tankstelle oder eine Apotheke zum Einzelhandel. Die Immobilienarten sind breit gefächert – und sie lassen sich unterschiedlich zusammenfassen, zum Beispiel nach Flächenintensität:

• Lebensmittel-Bedienungsgeschäfte wie ein Kiosk oder Tante-Emma-Laden haben in der Regel weniger als 200 Quadratmeter Verkaufsfläche.
• Supermärkte sind etwas größer, mit einer Fläche von 400 bis 1.499 Quadratmetern. Zudem ist hier Selbstbedienung Programm, und neben Frischwaren gibt es auch ein umfangreiches Non-Food-Sortiment. Typische Verkaufsfläche für ein Stadtviertel oder ein Dorf sind weniger als 800 Quadratmeter.
• Das Selbstbedienungs-(SB)-Warenhaus ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der eine Verkaufsfläche mindestens 5.000 Quadratmetern benötigt. Ketten in diesem Bereich sind etwa Ikea oder Kaufland.
• Der Verbraucher (VB)-Markt zeichnet sich über Verkaufsflächen zwischen 1.500 und weniger als 5.000 Quadratmetern aus. Überwiegend werden dort Lebensmittel angeboten, rund ein Viertel sind oft aber auch Non-Food-Artikel.

Tipps für die Suche nach der passenden Einzelhandelsimmobilie

Das passende Ladengeschäft zu finden ist gerade für Neugründer eine besondere Herausforderung. Diese lassen sich in neun Punkten zusammenfassen.

1. Checkliste: Einzelhandelsimmobilie suchen und finden

Die Immobiliensuche ist nicht immer ganz einfach. Das weiß auch Katrin Grupe von der Grupe Maklergesellschaft für Immobilien mbH. Sie hat sich in Berlin auf die Vermittlung von Einzelhandelsimmobilien spezialisiert und weiß, worauf es ankommt. „Zuerst sollte ich mich fragen: Wo will ich mich ansiedeln?“, so Katrin Grupe. In Berlin gebe es zum Beispiel 63 klassische Einkaufsstraßen, aber dort sei nur selten ein passendes Objekt im Angebot. Dann komme es vor allem auf die Mikrolage an: „Wir raten unseren Interessenten immer, sich selbst vor Ort die Lage anzuschauen, auch wenn sie sagen, sie kennen die Straße schon.“ Denn: Schaufensteranlage oder Grundriss der Immobilie sei oft änderbar – die Mikrolage nicht. Für einen Optiker wäre es zum Beispiel praktisch, wenn ein Augenarzt in der Nähe ist. Bei einem Café ist dagegen die Sonnenausrichtung im Außenbereich ein entscheidendes Kriterium.

Das wichtigste in Kürze: Darauf sollten Immobiliensuchende auf jeden Fall bei ihrer Einzelhandelsimmobilie achten:

• Mikrolage: Wie ist die Situation vor Ort? Gibt es zum Beispiel Konkurrenzgeschäfte?
• Passantenfrequenz und -qualität
• Außenanlage: Sonnenausrichtung, Beleuchtung, Zufahrt und Parkplatzsituation sollten genau ins Auge genommen werden.
• Eckdaten der Immobilie, wie Baujahr, Größe, Grundriss und Preis.
• Zustand der Fassade, von Fenstern und Türen: Ist der Putz intakt? Gibt es Renovierungsbedarf?
• Inneneinrichtung und -ausbau: Welche Ausstattung kann übernommen werden? Werden Ein- oder Umbauten nötig?
• Sind Elektronik, Abwasser- und Müllversorgung in Ordnung?
• In welchem Zustand ist die Heiztechnik?
• Ist für ausreichend Brandschutz gesorgt?
• Handelt es sich bei dem Laden oder Geschäft um Teileigentum? Wenn ja, gibt es rechtliche Hürden bei der Nutzung oder bei Umbauten?

2. Vorsicht bei Wohnungseigentümergemeinschaften: Veränderungen oft schwierig

Viele Wohn- und Geschäftshäuser werden mittlerweile aufgeteilt, sodass Teileigentumsläden entstehen. „Diese zu verändern ist oftmals schwierig“, warnt Grupe. Denn: Betrifft ein Umbau das Gemeinschaftseigentum der WEG – etwa, wenn eine Klimaanlage nur im Innenhof eingebaut werden kann –, so braucht der Unternehmer dafür die mehrheitliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Zusätzliche Schwierigkeiten kann es zudem geben, wenn beispielsweise aus dem Friseursalon eine Bäckerei werden soll. Denn: Ob diese Umnutzung möglich ist, hängt davon ab, was in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft und außerdem in der Teilungserklärung  der Immobilie steht. Immobilienexpertin Grupe rät darum, diese stets genau zu prüfen. „Das ist die Bibel der rechtlichen Rahmenbedingungen.“ Muss die neue Nutzungsart erst bewilligt werden, so gilt:

• Um Nutzungseinschränkungen in der WEG aufzuheben – etwa, dass die gewerbliche Nutzung sich nur auf den Friseursalon beschränkt –, muss zunächst in der Eigentümergemeinschaft die Nutzungsänderung bewilligt werden. „Die Eigentümer müssen mehrheitlich dafür stimmen“, so Katrin Grupe.
• Dann muss meist auch die Zustimmung zur Nutzungsänderung von der Baubehörde eingeholt werden: „Der Unternehmer muss einen Architekten oder Bauingenieur beauftragen, für die Nutzungsänderung einen Bauantrag einzureichen“, sagt Grupe.

• Danach dauere es circa drei Monate, bis das Amt den Bescheid erteile und die Nutzung genehmige. „Wird in diesem Ablauf festgestellt, dass die Brandschutzmaßnahmen seit Jahren nicht mehr überprüft oder erneuert wurden, so sind meist zusätzliche bauliche Maßnahmen nötig“, so die Immobilienexpertin.

Zusatzkosten und Mehraufwand für eine Umnutzung: Diese Kostenpunkte lassen sich nicht über einen Kamm scheren. Grupe nennt als grobe Spanne: „Wenn nur der Nutzungsänderungsantrag genehmigt werden muss, liegen die Kosten bei circa 1.000 bis 2.000 Euro und es dauert in der Regel drei Monate.“ Komplizierte Fälle können deutlich teurer werden: So hatte sich zum Beispiel bei der Umnutzung einer Bank zu einem Textilgeschäft der Behördenmarathon über neun Monate hinweggezogen. „Insgesamt kostete es – zumindest in diesem Einzelfall – rund 8.000 Euro.“

3. Größe, Grundriss & Schnitt der Einzelhandelsimmobilie bedenken

Jedes Geschäftsmodell bringt andere Anforderungen mit sich. Insbesondere Größe und Grundriss der Einzelhandelsimmobilie sollten vorab gut überlegt sein. Oft wird für eine idealtypische Einzelhandelsladen eine Größe von 100 Quadratmetern und eine Schaufensterfront von mindestens 6 Metern angenommen. Hinzu kommen ein rechtwinkliger Schnitt und ein barrierefreier, ebenerdiger Zugang. Fragen, die sich jeder Unternehmer stellen sollte, sind:

• Wie groß sollen die einzelnen Räume und Flächen sein?
• Lässt sich die Verkaufsfläche so unterteilen, dass sich der Kunde im Laden oder Geschäft gut zurechtfindet und er sich wohl fühlt?
• Außenpräsentationsflächen beziehungsweise Terrasse: Reichen die Flächen aus, um die Waren gut zu präsentieren? Ist der Gehweg breit genug für Bestuhlungsmöglichkeiten?
• Wird Lagerraum vor Ort benötigt?
• Werden andere Flächen wie eine Werkstatt, Packräume oder Büros benötigt?

4. Ausstattung der Räume prüfen

Bei der Besichtigung sollte die Frage geklärt werden: Sind die Räumlichkeiten geeignet für meine Geschäftsidee? Dabei können je nach Art des Einzelhandels verschiedene Punkte unterschiedlich stark ins Gewicht fallen, wie:

• Elektrik, Telefon- und Internetanschlüsse
• Sanitäranlagen
• Barrierefreiheit
• Schallschutz
• Zufahrtswege zur Immobilie, öffentliche Verkehrsanschlüsse
• Parkplätze oder Lkw-Rampe
• Sonderausstattung, zum Beispiel Klimaanlage oder Kühlraum

5. Zustand der Immobilie und Renovierungsbedarf abschätzen

Das Außenbild ist die Visitenkarte eines erfolgreichen Einzelhändlers. Daher sollte der Zustand der Einzelhandelsimmobilie mit in den Entscheidungsprozess einfließen: Wie gut ist die Substanz des Gebäudes? Besteht Renovierungsbedarf? Oder sind (größere) Umbauten nötig, um sie gut nutzen zu können? Gerade bei dieser Entscheidung empfiehlt es sich oft, einen Inneneinrichter oder Architekten zu Rate zu ziehen.

6. Standortbeurteilung: Passantenfrequenz als entscheidender Faktor

Mit einer der wichtigsten Faktoren bei der Beurteilung eines Standortes und des Umsatzes ist die Passantenfrequenz. Wo viele Menschen binnen kürzester Zeit vorbeikommen, sind die Mieten meist höher. Daneben ist aber auch die Kaufkraft der Passanten nicht zu vergessen – denn in sogenannten Luxuslagen kommen zwar weniger Kunden vorbei, die dafür aber eine hohe Kaufkraft haben. Auch so kann sich der Einzelhandel lohnen.

Standortfaktoren sind unter anderem:

• Bedarfsorientierung: Hierzu gehört auch die Besucherfrequenz, die Konsumentendichte, Kaufkraft und Versorgungsgewohnheiten.
• Erreichbarkeit, per Pkw aber vor allem auch über öffentliche Verkehrsanbindung
• Konkurrenzsituation vor Ort und Agglomerationsvorteile – zum Beispiel, wenn ein Optiker sein Geschäft in der Nähe eines Augenarztes eröffnet.
• Städtebauliche Vorhaben: Steht der Ausbau einer Hauptverkehrsstraße an oder wird eine Bushaltestelle weg vom neu eröffneten Kiosk verlegt, kann das erheblichen Einfluss aufs Geschäft haben.
• Städtische Funktion, zum Beispiel Bedeutung der Stadt als größter Kurort der Region
• Beeinflussung des Standorts durch übergeordnete Institutionen
• Betriebsinterne Faktoren wie etwa der Personalbedarf
• Standorttradition, Repräsentations- und Imagefaktoren

Die Beurteilung der Lagequalität der Einzelhandelsimmobilie erfolgt zumeist über ein Ranking.

7. Wettbewerbssituation analysieren

Meist wird innerhalb eines Gewerbemietvertrages eine Konkurrenzschutzklausel mit aufgenommen, sodass Einzelhändler in der Immobilie durch direkte Konkurrenz geschützt sind. Allerdings besteht auch die Möglichkeit, dass sich in der Nähe ein konkurrierendes Unternehmen ansiedelt. Vor dem Unterzeichen eines Miet- oder Kaufvertrages sollten sie sich darum nach geplanten Neueröffnungen erkundigen.

8. Rendite und Wertermittlung einer Einzelhandelsimmobilie berechnen

Ob und wie sehr sich eine Immobilie lohnt, wird in der Regel mit dem klassischen zweistufigen Ertragswertverfahren berechnet. Dabei wird der Rohertrag unmittelbar aus den marktüblichen und gegebenenfalls vertraglich vereinbarten Mieten abgeleitet. Im Zweifelsfall lohnt es sich, einen Immobilienbewerter mit einem Gutachten zu beauftragten.

9. Tipp für Gründer: Einzelhandelsimmobilie kaufen oder mieten?

In der Regel ergibt es sich aus der Sache selbst, ob die Einzelhandelsimmobilie gemietet, gepachtet oder gekauft wird – je nach Angebot. „Meist kaufen die Anleger die Immobilie und vermieten sie dann. Die Neugründer sind dagegen eher Mieter“, sagt Immobilienexpertin Grupe.

Einzelhandelsimmobilie mieten: für viele Unternehmer die erste Wahl

Unternehmer setzen beim Einzelhandel in der Regel klar auf Miete. Denn Veränderung gehört zum Geschäft. „Eine Bäckerei ist heutzutage zum Beispiel vielmehr ein Café mit Sitzgelegenheiten“, sagt Katrin Grupe. Wo früher 80 Quadratmeter Ladenfläche benötigt wurden, sei es nun rund die doppelte Fläche. Auch kann es sein, dass der Standort trotz sorgfältiger Analyse doch nicht die Erwartungen erfüllt. „Für den Händler ist der Kauf darum ein Risiko.“

Neugründern rät Katrin Grupe insbesondere zu einer soliden Grundlage: einem ausgereiften Businessplan. Diesen aufzustellen gehört nicht zu ihrem Job, aber sie sichtet solche Pläne sehr gründlich.

• Wie sieht der Businessplan konkret aus?
• Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?
• Wie weit ist die Finanzierung fortgeschritten?

Diese und weitere Fragen sollte der Businessplan beantworten. Denn: „Viele Vermieter reden gar nicht erst mit Gründern, wenn diese keinen haben“, so Grupe. „Wir führen mit diesen Interessenten darum meist eine intensive Beratung und helfen auch, sie vor sich selbst zu schützen.“
Obwohl sie meist Außenprovision erhält – das heißt, der Mieter zahlt –, versteht sie sich als Vermittlerin zwischen den Seiten. „Der Vermieter ist meist ein Profi, darum rate ich dem Gründer stets, sich für den Abschluss des Gewerbemietvertrages juristisch beraten zu lassen“, so die Immobilienexpertin.

Einzelhandelsimmobilie kaufen: Renditeobjekt für Fortgeschrittene

Eine Einzelhandelsimmobilie kann durchaus um ein gutes Stück rentabler als eine Wohnimmobilie sein. Grupe warnt aber: „Dafür darf man keine Angst vor dem Gewerbe haben, man muss Gewerbe kennen und können.“ Vor allem brauche der Investor ein gutes Standing bei der Bank und eine Eigenkapitalquote von circa 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises.