Denkmalschutz Immobilien

Sie suchen eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage – hier finden Sie zahlreiche Angebote. Denkmalgeschützte Häuser und Wohnungen in allen Regionen Deutschlands.

Karte Deutschland Bayern Baden-Württemberg Saarland Rheinland-Pfalz Hessen Thüringen Sachsen Sachsen-Anhalt Brandenburg Berlin Nordrhein-Westfalen Niedersachsen Bremen Hamburg Schleswig-Holstein Mecklenburg-Vorpommern

Denkmalschutz Immobilien: Eigentümer profitieren von Steuervorteilen

Ein schmuckes Fachwerkhäuschen, ein Loft in einer alten Fabrikhalle oder eine elegante Jugendstilvilla mit hohen Decken – in einer altehrwürdigen Immobilie zu wohnen hat für viele Menschen seinen Reiz. Denkmalschutz Immobilien haben aber auch ihren Preis: Die Instandhaltungskosten sind in der Regel deutlich höher als bei anderen Immobilien. Trotzdem kann sich die Investition lohnen. Wer ein denkmalgeschütztes Haus kaufen möchte, profitiert von attraktiven Steuervorteilen.

Eine Denkmalschutz-Immobilie wie dieser prachtvolle Altbau ist Zeitzeuge einer längst vergangenen Epoche und ziert bis heute das Stadtbild Wiesbadens. Foto: conserver/ fotolia.com

Lieber alter Charme statt moderner Neubau: Historische Wohngebäude sind nach wie vor beliebt. Die Investition in eine Denkmalschutz-Immobilie kann vor allem steuerlich sehr interessant sein, birgt aber auch viele Fallen. Wer ein Denkmal kaufen möchte, sollte sich daher im Vorfeld genau informieren.

Welche Gebäude fallen unter Denkmalschutz?

Denkmalgeschützte Gebäude haben meist schon einige Jahre auf dem Buckel, fallen jedoch nicht ausschließlich wegen ihres Alters unter Denkmalschutz. Da die Denkmalverwaltung Ländersache ist, regelt das Denkmalschutzgesetzt des jeweiligen Bundeslandes, welche Kriterien ein Gebäude letztlich erfüllen muss, damit es als besonders schützenswert gilt. Für eine Eintragung in die Denkmalliste zählen neben Baujahr zum Beispiel auch Architektur, Seltenheitswert und bauliche Qualität. Demnach können auch Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden, von denen man es nicht unbedingt erwartet, wie Leuchttürme, Mühlen oder ehemalige Kasernen, Krankenhäuser und Gefängnisse. Denkmalschutz-Immobilien sind also nicht zwangsläufig nur alte, schön hergerichtete Gebäude, sondern haben in erster Linie einen geschichtlichen Wert und sind Zeugnisse unserer Baukultur.

Der Leuchtturm Obereversand aus dem Jahr 1886 musste bereits einmal seinen Standort wechseln und steht heute als Denkmal und Museum an der deutschen Nordseeküste. Foto: tornadosdesign/fotolia.com
Liebevoll hergerichtete Fachwerkhäuser wie hier im hessischen Bad Orb prägen in vielen deutschen Städten das historische Stadtbild. Foto: Ilhan Balta/fotolia.com
Alte Industriegebäude wie diese ehemalige Fabrikhalle eignen sich mit ihrer großzügigen Aufteilung besonders für Loftwohnungen oder eine gewerbliche Nutzung. Foto: new_punisher/fotolia.com
Die 1938 errichtete Pottmühle im nordrhein-westfälischen Petershagen musste 1963 nach einem Blitzschlag stillgelegt werden und dient seitdem als Lagerplatz. Foto: mitifoto/fotolia.com

Erfüllen Gebäude die notwendigen Kriterien für ein Baudenkmal, werden sie im jeweiligen Bundesland von der lokalen Denkmalbehörde in eine Denkmalliste eingetragen. Dadurch sind sie gesetzlich vor Zerstörung oder baulicher Veränderung geschützt. Diese Denkmalliste kann bei der sogenannten Unteren Denkmalbehörde des Landkreises, der Kommune oder der Stadt eingesehen werden.

Achtung

Taucht ein Gebäude in der Denkmalliste auf, steht es automatisch unter Denkmalschutz. Umgekehrt kann ein Gebäude bereits unter Denkmalschutz stehen, auch wenn es (noch) nicht gelistet ist. Hier unterscheiden sich die bürokratischen Abläufe von Bundesland zu Bundesland. Die lokale Denkmalbehörde hilft im Zweifel weiter.

Immobilie unter Denkmalschutz: Hohe Steuervorteile für Vermieter

Ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen beschert dem neuen Eigentümer deutliche Finanzierungsvorteile. Besonders Kapitalanleger, die das Gebäude nach der Sanierung nicht zu privaten Zwecken nutzen möchten, sondern eine Vermietung planen, profitieren von den hohen Steuervorteilen einer Denkmal-Immobilie.

Die Denkmal-AfA  (Absetzung für Abnutzung) regelt dabei, in welcher Höhe und über welchen Zeitraum der Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung einer denkmalgeschützten Immobilie von seinen Jahreseinnahmen steuerlich absetzen darf.

Info

Was bedeutet von der Steuer absetzen?

Absetzungsfähige Ausgaben werden am Jahresende bei der Steuererklärung addiert und vom jährlichen Brutto-Einkommen abgezogen. Der neue, geringere Einkommensbetrag wird nun für die Berechnung des tatsächlich fälligen Steuerbetrags verwendet.

Wird also eine Denkmal-Immobilie vermietet, so kann der Eigentümer in den ersten acht Jahren nach dem Kauf jeweils neun Prozent und in den darauffolgenden vier Jahres jeweils sieben Prozent der Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich absetzen. Das bedeutet, dass die gesamten Instandhaltungskosten vom Eigentümer zwar sofort gezahlt werden müssen, aber über die ersten zwölf Jahre nach dem Kauf schrittweise vollständig von der Steuer absetzbar sind. Sobald die zwölfjährige Frist verstrichen ist, hat der Denkmal-Eigentümer jedoch kein Recht mehr auf Steuerminderung.

Bauen mit dem, was die Natur bietet: Friesenhäuser mit traditionellem Reetdach aus Schilfrohr spiegeln den typischen norddeutschen Baustil und stehen in vielen Fällen unter Denkmalschutz. Foto: helmutvogler/fotolia.com

Vermieter profitieren von Doppelförderung

Zusätzlich zur Denkmal-AfA profitieren Vermieter auch von der AfA für reguläre Kapitalanlagen, die die Abnutzung der Altbausubstanz einkalkuliert. Dadurch kann der Käufer zusätzlich zu den Instandhaltungskosten auch die Anschaffungskosten der Immobilie von der Steuer abschreiben. Je nach Baujahr des Gebäudes ist so eine lineare Abschreibung von entweder zwei Prozent über 50 Jahre (Baujahr nach 1924) oder zweieinhalb Prozent über 40 Jahre (Baujahr vor 1924) möglich.
Dies gilt jedoch nur für den reinen Kaufpreis der Immobilie – da ein Grundstück selbst bei Abriss oder Zerstörung eines Gebäudes nicht an Wert verliert, ist es von der linearen Abschreibung ausgeschlossen.

Steuervorteile auch für Privatnutzer

Eigentümer, die ihre Denkmal-Immobilie nicht vermieten sondern als privaten Wohnraum nutzen möchten, dürfen sich ebenfalls über Steuervorteile freuen. Nach der Denkmal-AfA können sie nämlich über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich neun Prozent – insgesamt also neunzig Prozent – der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten abschreiben.

Die für Vermieter zusätzlich geltende AfA, die die Abnutzung der Altbausubstanz berücksichtigt, kann von Privatnutzern steuerlich jedoch nicht geltend gemacht werden. Eine lineare Abschreibung des Kaufpreises von jährlich zwei oder zweieinhalb Prozent fällt daher also weg.

Achtung

  • Die Denkmal-AfA kann nur in Anspruch genommen werden, wenn die Modernisierungsmaßnahmen erst nach dem Kauf der Immobilie begonnen haben.
  • Die Steuervorteile durch die AfA sind bei Verkauf der Immobilie nicht auf den neuen Eigentümer übertragbar.

Energieeffizientes Sanieren mithilfe der KfW-Förderung

An vielen Altbauten geht die Zeit nicht spurlos vorbei. Eine fachgerechte Sanierung ist oft unumgänglich. Foto: focus finder/fotolia.com

Ein Denkmal-Gebäude energieeffizient zu sanieren ist eine Herausforderung. Notwendige Maßnahmen sind nicht immer mit den behördlichen Auflagen, die ein Denkmal mit sich bringt, vereinbar. Das Dämmen der Außenwände ist beispielsweise kaum möglich, ohne dabei die wertvolle Außenfassade anzurühren – um nicht zum Fenster hinaus zu heizen, ist eine entsprechende Sanierung aber meist notwendig.

Daher bietet die staatliche Förderbank KfW seit einigen Jahren für Denkmal-Gebäude vereinfachte Fördervoraussetzungen an. In ihrem Programm KfW-Effizienzhaus Denkmal wurden die technischen Mindestanforderungen, die für eine Förderung erfüllt sein müssen, an typische Denkmal-Gebäude angepasst. Durch dieses Konzept können auch die Eigentümer von Baudenkmälern von zinsgünstigen Förderkrediten profitieren. Die KfW unterstützt dabei Komplettsanierungen mit Darlehen bis zu 100.000 Euro und Teilsanierungen bis zu 50.000 Euro.

Behördliche Auflagen und Genehmigungspflicht für Käufer

Wer ein Denkmal kaufen möchte, sichert sich nicht nur finanziellen Vorteile, sondern geht damit auch eine Verpflichtung ein – nämlich das Gebäude instand zu setzen, zu modernisieren und gleichzeitig seinen historischen Charakter zu bewahren. Das bedeutet, dass jede noch so kleine Renovierungsarbeit am Haus vorher von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden muss. Das ist aber gar nicht so einfach: Sind die Renovierungspläne des neuen Eigentümers mit dem historischen Charakter und Baustil des Denkmals nicht vereinbar, gibt es auch keine Genehmigung. Wer zum Beispiel alte, schlecht gedämmt Holzsprossenfenster gegen moderne Kunststofffenster tauschen möchte, hat Pech – denn die passen einfach nicht zum Erscheinungsbild des Gebäudes.

Die Instandsetzung einer Denkmalschutz-Immobilie erfordert vom Bauherrn eine ordentliche Portion Zeit, Geld und Herzblut. Foto: finecki/fotolia.com

Sich über die Genehmigungspflicht hinwegzusetzen und ohne Erlaubnis einfach mit den Sanierungsarbeiten loszulegen lohnt sich für den Eigentümer einer Denkmal-Immobilie übrigens nicht: Das Denkmalschutzgesetz der einzelnen Bundesländer bestimmt, in welchem Ausmaß nichtgenehmigte Änderungen am Gebäude bestraft werden. Eigentümer müssen mit Rückbauforderungen, hohen Bußgeldern bis zu 500.000 Euro und im äußersten Fall sogar mit der Enteignung rechnen.

Info

Denkmalschutz – ganz oder gar nicht?

Der Schutzanspruch einer Denkmal-Immobilie kann sich auf das gesamte Gebäude oder nur bestimmte Bereiche wie die Außenfassade, die Zimmerdecken oder die Bodenbeläge beziehen. Eigentümer sollten für geplante Renovierungsarbeiten genau wissen, welche Bereiche tatsächlich unter Schutz stehen.

Genehmigungspflichtig ist außerdem:

  • Dachstuhl erneuern
  • Fassade und Innenräume streichen
  • Satellitenanlage anbringen
  • Türen und Fenster ersetzen oder vergrößern
  • Keller und Dachboden ausbauen
  • Nutzungsart der Räume ändern
  • Bodenbeläge tauschen
  • Sanitäranlagen modernisieren

Fazit: In einem schönen, liebevoll hergerichteten Altbau zu wohnen klingt romantisch – realistisch betrachtet ist es für den Eigentümer aber ein steiniger Weg dorthin.

Trotz der hohen Steuervorteile und finanziellen Förderungen darf man die Folgekosten, die durch Instandhaltung und Modernisierung entstehen, nicht unterschätzen. Wer sein Vermögen in einer Denkmal-Immobilie anlegen möchte, wird außerdem nur dann profitieren, wenn sich das Gebäude mindestens für zehn Jahre im eigenen Besitz befindet. Andernfalls wandeln sich die besonderen Steuervorteile in Nachteile um. Die Genehmigungspflicht für jede Sanierungsarbeit erfordert zudem Geduld und gute Zusammenarbeit mit der Denkmalbehörde.
Ob sich die Investition in eine Denkmal-Immobilie rentiert, hängt letztlich also neben den Anschaffungs- und Instandhaltungskosten davon ab, wie man das Gebäude zukünftig nutzen möchte, ob eine Verkaufsabsicht besteht und wie hoch das Einkommen des Eigentümers ist. Eine Beratung durch einen Denkmal-Experten hilft in jedem Fall bei der Kaufentscheidung weiter.

Denkmalschutz-Immobilie kaufen – Checkliste für Käufer

  • Makler mit Spezialkenntnissen für die Suche nach Denkmal-Immobilien beauftragen  Gebäudezustandes durch Sachverständigen einschätzen lassen (zum Beispiel Makler, Architekt)
  • Grundbuch einsehen, um Pflichten und Verschuldungen, die auf dem Gebäude lasten, zu erfahren
  • Geplante Sanierungsmaßnahmen vor dem Kauf mit Behörde abklären
  • Experten mit Denkmalerfahrung für Sanierung beauftragen