Zwangsversteigerungen

 

Zwangsversteigerungen

  • Immobilien zum Schnäppchenpreis? Bei Zwangsversteigerungen liegen die Preise oft deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert. Doch Kaufinteressenten sollten auch die Risiken nicht außer Acht lassen.
    Darauf sollten potentielle Käufer achten
  • Zwangsversteigerung: Vorteile
    Zwangsversteigerung: Risiken
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Immobilienkäufer können bei Zwangsversteigerungen gute Schnäppchen machen, es gibt aber auch Risiken.
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Eine Zwangsversteigerung kann eine gute Gelegenheit sein, günstig an eine Immobilie zu kommen. Doch wer um sein Traumhaus beim Amtsgericht bieten will, sollte sich im Vorfeld genau über das Prozedere informieren – und einige gesetzliche Vorschriften beachten.

Jährlich wechseln in Deutschland mehrere zehntausend Immobilien per Zwangsversteigerung den Besitzer. Wer zuschlagen will, sollte aber gut vorbereitet zum Versteigerungstermin gehen. Am besten verfolgen Interessenten im Vorfeld zwei bis drei Termine als Zuschauer, um den Ablauf kennenzulernen.

Eine Zwangsversteigerung findet statt, wenn ein Immobilienbesitzer seine Rechnungen oder Darlehensraten nicht mehr zahlen kann. Der Gläubiger – in den meisten Fällen die Bank – lässt die Immobilie dann versteigern und bedient sich aus dem Erlös. Ersteigert werden können im Grunde alle Immobilienarten: von der Eigentumswohnung über das Mehrfamilienhaus bis hin zu Garagen, Kfz-Stellplätzen oder Grundstücken.

Immobilien in der Zwangsversteigerung Foto: WavebreakmediaMicro/Fotolia.com
Foto: WavebreakmediaMicro/Fotolia.com

Zwangsversteigerungen werden von den jeweils zuständigen Amtsgerichten durchgeführt. Sie veröffentlichen die Termine meist in einem sogenannten Versteigerungskalender oder per Aushang. Komfortabler ist die Recherche im Internet: Es gibt einige Webseiten und Versteigerungspools, die Termine veröffentlichen.

Die erste Anlaufstelle für alle, die sich über ein bestimmtes Objekt informieren wollen, ist das zuständige Amtsgericht. Dort erfahren Interessenten den Verkehrswert der Immobilie, also den Preis, der über die Preisbildung auf dem freien Markt zustande käme, und können einen Blick in den Grundbuchauszug werfen: Darin finden sich wichtige Informationen – zum Beispiel ob Lasten, wie ein lebenslanges Wohnrecht Dritter, übernommen werden müssen oder ob die Nutzung uneingeschränkt möglich ist. Der zuständige Rechtspfleger kann auch Einblicke in das sogenannte Verkehrswertgutachten gewähren. Dort ist beispielsweise aufgelistet, ob die Immobilie Schäden oder Baumängel, zum Beispiel Feuchteschäden im Keller, hat. Besichtigungen vor Ort sind nicht immer möglich, da der aktuelle Eigentümer oder Mieter gesetzlich nicht verpflichtet ist, den Interessenten hereinzulassen. Bevor gesteigert wird, sollte sich jeder ein preisliches Limit setzen und eine Bieterstrategie zurechtlegen, um sich nicht zu überteuerten Käufen hinreißen zu lassen.

Verkehrswert einer versteigerten Immobilie ermitteln, Foto: ehrenberg-bilder/fotolia.com
Foto: ehrenberg-bilder/fotolia.com

Achtung: Versteigerungstermine können aus diversen Gründen kurzfristig abgesagt oder verschoben werden. Interessenten sollten sich daher vor jedem Termin beim Amtsgericht informieren, ob die Hausversteigerung auch wirklich stattfindet.

Zwangsversteigerung: Darauf sollten potentielle Käufer achten

Versteigerungstermine sind zwar öffentlich, einfach so mitbieten kann man aber nicht. Wer als Bieter bei der Zwangsversteigerung teilnehmen möchte, muss volljährig sein und einen gültigen Ausweis vorlegen. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann man stellvertretend für eine andere Person mitbieten. Die deutsche Staatsbürgerschaft müssen Bieter nicht zwingend besitzen.

Zusätzlich muss jeder, der mitbietet, zehn Prozent des Verkehrswerts der Immobilie als Sicherheit beim Amtsgericht hinterlegen. Das kann in Form eines Bundesbank- oder Verrechnungschecks, der höchstens drei Tage alt sein darf, geschehen oder einer Bürgschaft eines Geldinstituts. Alternativ kann die Sicherheit vorab an das Amtsgericht überwiesen werden. Das sollte aber rechtzeitig geschehen, da das Geld am Versteigerungstermin vorliegen muss. Bargeld wird seit dem Jahr 2007 nicht mehr angenommen. Bieter, die am Ende keinen Zuschlag erhalten, bekommen die Sicherheitsleistung wieder zurückerstattet.

Versteigerungstermine sind streng geregelt und gliedern sich in drei Abschnitte.

1.

Bevor die eigentliche Versteigerung beginnt, erfolgt eine Reihe von Bekanntmachungen. Der Rechtspfleger verliest die Grundbucheinträge und nennt die Gläubiger mit ihren Ansprüchen. Ebenso wird der Verkehrswert der Immobilie, der von einem Gutachter ermittelt wurde, mitgeteilt. Gegenstand des Bekanntmachungsteils sind auch die Erläuterungen des Gerichts zum sogenannten „geringsten Gebot“. Hier sollten Bietinteressenten besonders gut zuhören: Das „geringste Gebot“ enthält nämlich die Verfahrenskosten und die wegen Grundbucheintragung bestehen bleibenden Rechte, die der Käufer übernehmen muss. Manchmal kommen auch noch offene öffentliche-rechtliche Belastungen, wie Grundsteuern, hinzu.

Wichtig: Während diesem Stadium der Versteigerung sind Nachfragen noch erlaubt und sollten unbedingt gestellt werden.

Vor der eigentlichen Versteigerung legt das Gericht fest, welches Gebot mindestens erreicht werden muss. Das geringste Gebot richtet sich nach dem bestrangigen Gläubiger: Das Gebot muss also so hoch sein, dass alle Rechte dieses Gläubigers sowie die Kosten des Verfahrens abgedeckt sind. Als bestrangingen Gläubiger bezeichnet man einen Gläubiger, der einen Antrag zur Zwangsversteigerung gestellt hat und dessen Ansprüche vor den Rechten anderer Gläubiger stehen. Das geringste Gebot hat nichts mit dem Verkehrswert der Immobilie zu tun.

2.

Während der eigentlichen Bietzeit nimmt das Gericht nun mindestens 30 Minuten lang die Gebote der Interessenten an. Die Versteigerung dauert so lange, bis sie der Rechtspfleger beendet. Meist geschieht dies, wenn nach dreimaligen Aufruf des letzten Gebots kein neues mehr abgegeben wird.

Achtung: Das Gebot, das bei der Versteigerung genannt wird, ist nur der sogenannte Barbetrag. Jeder Bieter muss hier noch die bestehen bleibenden Rechte aus dem geringsten Gebot hinzurechnen, um den eigentlichen Preis, den er dann am Ende zahlen muss, zu erhalten.

3.

Direkt im Anschluss an die Bietzeit verhandelt das Amtsgericht über den Zuschlag an den Meistbietenden:

In beiden Fällen wird ein neuer Versteigerungstermin angesetzt, bei dem dann aber diese Grenzen nicht mehr gelten.

Es lohnt sich, bereits vor der Immobilienversteigerung eine Bieterstrategie festzulegen. Wichtig dabei ist, sich ein persönliches Höchstlimit zu setzen, um im Eifer des Gefechts nicht zu viel zu bieten. Experten raten, bei der Höchstgrenze keinen geraden Betrag zu wählen – also 199.000 Euro anstatt 200.000 Euro. So läuft man nicht Gefahr, dass potenzielle Mitbieter die gleiche finanzielle Grenze haben. Außerdem lassen ungerade Beträge die Konkurrenten über die eigene Höchstgrenze im Unklaren. Jeder Bieter sollte zudem erst einmal die anderen Mitbieter beobachten und erst dann sein Gebot abgegeben.

Richtig bieten bei der Immobilienversteigerung, Foto: BlueSkyImages/fotolia.com
Foto: BlueSkyImages/fotolia.com

Spätestens sechs Wochen nach der Versteigerung muss der Käufer den Ersteigerungspreis an das Gericht zahlen. Pro Tag ab dem Versteigerungstermin werden zusätzlich vier Prozent Zinsen fällig. Wenn dann auch noch die Grunderwerbsteuer bezahlt worden ist und das Finanzamt die Unbedenklichkeitserklärung abgibt, kann der Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Dieser schlägt nochmal mit 0,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Eine notarielle Beurkundung ist, anders als beim herkömmlichen Immobilienkauf, nicht nötig.

Ist die ersteigerte Immobilie unbewohnt, kann sie der neue Eigentümer im Grunde sofort selbst nutzen. Wohnt allerdings noch der frühere Eigentümer in der Wohnung oder im Haus, kann ihn der Käufer auffordern, auszuziehen. Diese Aufforderung muss schriftlich erfolgen. Weigert sich der alte Eigentümer nach einer gewissen Frist auszuziehen, kann der Käufer mittels des Zuschlagbeschlusses einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Anders sieht es aus, wenn die ersteigerte Immobilie vermietet ist. Der neue Eigentümer wird automatisch auch zum neuen Vermieter. Will er die Immobilie selbst nutzen, kann er dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Es zählen dann die gesetzlichen Kündigungsfristen. Problematischer könnte es bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag werden. Hier kann sich der Mieter nämlich auf die Befristung berufen, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt.

Bei bestehen bleibenden Rechten, die das Gericht beim Versteigerungstermin bekannt gibt, gehen dieses Möglichkeiten nicht. Bestehen bleibende Rechte können zum Beispiel lebenslange Wohnrechte Dritter sein.

Käufer, die Immobilien aus der Zwangsversteigerung finanzieren möchten, müssen einiges beachten. Eine 100-Prozent-Finanzierung ist oft nicht möglich. Zudem erkennen Kreditinstitute als Beleihungswert oft nicht den eigentlichen Verkehrswert, sondern nur den Zuschlagspreis an. Da der Kaufpreis erst bei der Versteigerung feststeht, kann es daher schwer sein, die Finanzierung im Vorfeld zu planen.

Bei Zwangsversteigerungen können Interessenten durchaus günstig an Immobilien kommen. Der Kaufpreis liegt oft deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert: Meist gehen die Immobilien für rund zwei Drittel des eigentlichen Wertes an den neuen Eigentümer. Gerade wenn es zu einem zweiten Versteigerungstermin kommt, können Bieter richtige Schnäppchen machen. Denn dann fallen im Normalfall die Bietergrenzen von 50 und 70 Prozent des Verkehrswertes weg.

Schnäppchen ersteigern, Foto: Gina Sanders/fotolia.com
Foto: Gina Sanders/fotolia.com

Auch die Nebenkosten sind deutlich geringer als bei einem normalen Immobilienkauf. So fällt die Maklerprovision, die zwischen drei und sechs Prozent des Verkaufswertes plus Mehrwertsteuer liegt, weg. Eine Notargebühr, die in etwa ein Prozent des Kaufpreises beträgt, muss auch nicht entrichtet werden. Da bereits vor der Zwangsversteigerung das Gericht ein Gutachten über die Immobilie erstellt, fallen auch Kosten für einen Sachverständigen weg.

Ein weiterer Vorteil der Zwangsversteigerung ist, dass es sich dabei um ein sehr faires Verfahren handelt. Es gibt keine großen Hürden, um am Bieterverfahren teilnehmen zu dürfen und jeder hat die gleichen Chancen, den Zuschlag zu erhalten.

Bei einer Zwangsversteigerung legt das Amtsgericht großen Wert auf Transparenz. Schon vor dem Versteigerungstermin können sich Interessenten über alle Lasten und Verbindlichkeiten, die auf dem Grundstück liegen, informieren. Es ist also keine große Eigenrecherche notwendig und es muss auch kein teurer Gutachter beauftragt werden. Nach dem Verkauf erhält der neue Eigentümer von einem Sachverständigen ein umfassendes, kostenloses Wertgutachten. Dieses beinhaltet alle wichtigen Informationen zur Immobilie, auch Baumängel sind darin aufgelistet.

Eine Zwangsversteigerung birgt aber auch Risiken. So muss der alte Eigentümer den Gutachter, der den Wert der Immobilie schätzen soll, nicht ins Haus lassen. Häufig beruht das Gutachten daher nur auf einer reinen Außenbesichtigung und einige Mängel können dadurch unerkannt bleiben. Auch den Interessenten, falls er sich selbst ein Bild von der Immobilie machen möchte, müssen die alten Eigentümer oder Mieter nicht reinlassen. Nach dem Erwerb können deshalb unvorhergesehene Kosten für Sanierung oder Renovierung auf den neuen Eigentümer zukommen.

Wer beim Versteigerungstermin einmal ein Gebot abgegeben hat, kann dieses nicht mehr zurücknehmen. Das Gericht sieht das Gebot als Vertragsabschluss an. Ebenso wenig kann der Kauf im Nachhinein reklamiert werden, wenn zum Beispiel zusätzliche Baumängel auftauchen. Ein Rücktrittsrecht gibt es nicht, ebenso wenig wie Gewährleistungen oder eine Garantie.

Nachteile kann es auch geben, wenn der neue Eigentümer die ersteigerte Immobilie selbst beziehen will. Handelt es sich nämlich um eine Mietimmobilie, kann dem Mieter nur wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Nach der Ersteigerung muss der neue Eigentümer daher möglicherweise lange Wartezeiten in Kauf nehmen, bevor er die Immobilie selbst nutzen kann. Hat ein Bewohner Wohnrecht auf Lebenszeit, darf dieser unter Umständen auch in der Immobilie wohnen bleiben.

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