Mieten-oder-Kaufen-Rechner

Mieten oder Kaufen? Bei dieser Grundsatzentscheidung spielen mehrere Faktoren eine Rolle: Das verfügbare Eigenkapital, der Kaufpreis des potentiellen Eigenheims oder auch der Zinssatz. Ob sich für Sie der Kauf einer Immobilie lohnt oder ob Sie besser fahren, wenn Sie auf Eigentum verzichten und Mieten, erfahren Sie hier - mit unserem kostenlosen Mieten-oder-Kaufen-Rechner.

Ihre Angaben

Angaben zur Miete
Kaltmiete * € pro Monat
- Erwartete Mietsteigerung % pro Jahr
Nebenkosten (z.B. Wasser, Heizung) * € pro Monat
- Erwartete Nebenkostensteigerung % pro Jahr
Angaben zum Kauf
Kaufpreis *
Standort der Immobilie *
weitere Angaben
Erwartete Wertsteigerung der Immobilie % pro Jahr
Bewirtschaftungs- /Instandhaltungskosten € pro Monat
- Erwartete Erhöhung
% pro Jahr
Angaben zur Finanzierung
Eigenkapital
Gebundener Sollzinssatz * in % / Jahr
%
Anlage vorhandenen Eigenkapitals
Zu welchen Konditionen könnten Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital anlegen, wenn Sie sich für Mieten statt Kaufen entscheiden würden?
Anlagezinssatz in % / Jahr
Anzusetzender Steuerfreibetrag
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43 Prozent aller Haushalte in Deutschland leben laut Statistischem Bundesamt in eigenen Wohnungen oder Häusern, deutlich weniger als in anderen europäischen Ländern. Es gibt bei uns also mehr Mieter als Wohneigentümer. Doch die Mieten steigen, vor allem in den größeren Städten. Deshalb schwant so manchem Mieter, dass er im Laufe seines Lebens die stolze Kaufsumme für eine Immobilie an seinen Vermieter entrichtet. So stehen viele Mieter vor der Frage: Lohnt es sich für mich zu mieten oder zu kaufen? Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist verständlich, aber oft ist es so, wie es der Komiker Karl Valentin so schön formuliert hat: „Mögen hätten wir schon wollen, aber dürfen haben wir uns nicht getraut.“ Wann darf man sich als Mieter einen Immobilienkauf zutrauen? Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner ermöglicht einen Vergleich.
Unter dem Strich erhalten Sie drei Ergebnisse, jeweils eines pro Betrachtungszeitraum. Ist diese Zahl positiv, ergibt sich ein Vorteil zu Gunsten des Wohneigentums. Bei der Berechnung berücksichtigt werden Gesamtmiete, Gesamtkosten für Kauf, Wert Ihrer Immobilie abzgl. Restschuld und die Zinserträge bei einer alternativen Anlage des Eigenkapitals. Auch wenn sich hier ein Vorteil zu Gunsten des Kaufs ergibt, muss abgewogen werden, ob es das Risiko eines Immobilienkredits wert ist. Zu berücksichtigen ist auch, dass es bei dieser Berechnung um einen groben Überschlag handelt, denn die Zins- und Immobilienpreisentwicklung lässt sich auf so lange Zeiträume kaum einschätzen.
Die folgenden Angaben ermöglichen Ihnen mit dem Rechner einen groben Überschlag, ob sich für Sie eher Mieten oder Kaufen lohnt.
Raumnutzungskosten - Kaltmiete, Foto: Goodluz/shutterstock.com
Foto: Goodluz/shutterstock.com

Angaben zur Miete

Sie heißt in Deutschland auch Grundmiete, weil sie ausdrückt, wie hoch das Entgelt für die bloße Nutzung der Räume ausfällt. Manchmal spricht man auch von Netto-Kaltmiete oder nur von Netto-Miete. Im örtlichen Mietspiegel wird ihre Höhe ausgewiesen, damit ein Vergleich der reinen Raumnutzungskosten möglich wird. Die Grundmiete oder auch Kaltmiete enthält also keinerlei Nebenkosten.

Zu den Nebenkosten zählen Kosten für Heizung, Abwasser, Treppenhausreinigung, Müllabfuhr, Flurbeleuchtung und sonstige Wartungsgebühren. Außerdem sollten hier auch die Kosten für Strom, Telefon und Wasser berücksichtigt werden.
Mieten oder kaufen: Die Höhe des Kaufpreises ist entscheidend, Foto: Syda Productions/fotolia.com
Foto: Syda Productions/fotolia.com

Angaben zum Kaufpreis

Mit dem Kaufpreis ist die Summe gemeint, die Sie auf dem Immobilienmarkt für ein Haus oder eine Eigentumswohnung der gewünschten Größe hinblättern müssen. Auch hier erscheinen keine Nebenkosten, obzwar die Beträge für Grunderwerbssteuer, Makler und Notar je nach Region bis zu 15,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Wenn Sie noch kein konkretes Objekt ins Auge gefasst haben, setzen Sie hier den Kaufpreis ein, den Sie für eine Immobilie maximal ausgeben möchten – oder laut unserem Budgetrechner ausgeben können.

Angaben zur Finanzierung

Höhe des Eigenkapitals

Damit sind alle Gelder gemeint, die Sie für einen Immobilienkauf einsetzen können, also beispielsweise Festgelder, Summen auf Sparbüchern, Fondsanteile, Aktien, Wertpapiere, Guthaben auf Bausparverträgen, Bargeld und ähnliches. Hinzu kommen die fremden Mittel, also die von der Bank geborgten Gelder. Im Prinzip gilt folgende Formel:
Kaufpreis der Immobilie + Kaufnebenkosten = Eigenkapital + Fremdkapital (Kredit).
In der Regel sollten Käufer 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten.
Zinsen bei Bau- oder Immobileinkrediten, Foto: Goodluz/Shutterstock.com
Foto: Goodluz/Shutterstock.com

Gebundener Sollzinssatz

Der Sollzinssatz ist nichts anderes als der Zinssatz, den die Bank für einen Bau- oder Immobilienkredit verlangt. Diese Zinssätze werden regelmäßig veröffentlicht, sodass man einen Überblick über den Kreditmarkt erhält. Allerdings drückt dieser Zinssatz nicht alle Kosten aus, die unter dem Strich an die Bank zu zahlen sind. Dafür steht der Effektivzinssatz. Doch dieser wird hier nicht benötigt, denn es geht um die reinen Verleihungskosten des Geldes, das die Bank als Darlehen ausgibt. Dieser Zinssatz steht für fünf, zehn, 15 oder auch mehr Jahre fest; im Finanzjargon heißt er deshalb Festzins oder gebundener Zinssatz. Erhöht sich dieser Zins, wird ein Darlehen unter dem Strich teurer.

Anfängliche Tilgung

Hinter dem Begriff anfängliche Tilgung steckt eine finanzmathematische Logik. Wenn Sie beim Kauf einer Immobilie Planungssicherheit für viele Jahre wünschen, werden Sie auf eine gleichbleibende monatliche Belastung, die Kreditrate, Wert legen. Sie besteht aus den (Soll-)Zinsen und einem Abzahlungsbetrag. Er vermindert Schritt für Schritt Ihr Darlehen. Die Restschuld wird dabei immer kleiner. Folglich zahlt ein Kreditnehmer einen kleiner werdenden Zinsbetrag auf eine schwindende Kreditsumme. Da die monatliche Rate aber gleich bleibt, kann sich nur noch der Abzahlbetrag – also die Tilgung – ändern. Meist beginnt man mit einer Tilgungsrate von einem Prozent der Kreditsumme, das ist die anfängliche Tilgung. Wer schneller abzahlen will, kann auch zwei oder drei Prozent ansetzen. Wer sich nicht sicher ist, setzt stattdessen einfach die gewünschte (monatliche) Rate ein.

Optionale Angaben

Sie können zusätzliche Zahlen in den Rechner eintragen. So erhalten Sie ein verfeinertes Ergebnis für Ihre Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen.
Mietsteigerung, Foto: Denis Junker/fotolia.com
Foto: Denis Junker/fotolia.com

Erwartete Mietsteigerung

Vermieter wollen immer wenigstens den Ertragswert ihrer Mietobjekte erhalten. Bliebe die Miete ewig gleich, würde die Inflation an ihr nagen – der Eigentümer könnte sich immer weniger für seine Mieteinnahmen leisten. Dem kann er nur mit Mieterhöhungen begegnen. Im Idealfall kann er die Miete jährlich mindestens um die Höhe der Inflationsrate steigern. Doch hier spielen auch Angebot und Nachfrage eine Rolle. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes haben sich die Mietpreise in den Jahren 2005 bis 2013 um 9,8 Prozent erhöht; das sind im Schnitt jährlich 1,22 Prozent. Man kann nun genau diesen Prozentsatz hier eintragen oder je nach Region eine Zahl zwischen einem und drei Prozent wählen.

Erwartete Wertsteigerung des Objektes

Wer hier eine einigermaßen verlässliche Prozentzahl eintragen will, sollte einen Blick auf den Immobilienmarkt seiner Region werfen oder Makler befragen. In städtischen Ballungszentren, begehrten Lagen und boomenden Regionen kann man eine durchschnittliche Wertsteigerung von einem bis drei Prozent, manchmal auch mehr ansetzen; es handelt sich dabei um eine unterstellte, also vermutete Entwicklung. Genauere Informationen bieten auch regionale Immobilienpreisspiegel.

Nebenkosten beim Kauf

Hier handelt es sich um regional abweichende Beträge. Wer Haus oder Wohnung über einen Makler erwirbt, zahlt eine Nettoprovision zwischen drei und sieben Prozent des beurkundeten Kaufpreises zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Die außerdem anfallende Grunderwerbssteuer variiert nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Notarkosten belaufen sich auf rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen noch Gebühren für Eintragungen ins Grundbuch, zum Beispiel für die Bestellung einer Grundschuld, mit der sich die Bank absichert, oder die Vormerkung des Käufers als Eigentümer; Wege- und Leitungsrechte einzutragen oder einen Nießbrauch zu vermerken kostet ebenfalls. Diese Posten lassen sich mit einem Grundbuch- und Notarrechner sehr genau ermitteln.
Sonstigen Kosten, Foto: Goodluz/Shutterstock.com
Foto: Goodluz/Shutterstock.com

Sonstige Kosten beim Kauf

Beim Bau oder Kauf eines Eigenheimes kommt es vor, dass die Erwerber sich verpflichten, ausgewählte Leistungen zu erbringen. Oft müssen beispielsweise ein alter Schuppen abgerissen oder Bäume im Baufeld entfernt werden; manchmal gilt es auch, alten Hausrat zu entsorgen. Verkäufer, die solche Arbeiten nicht selbst erledigen können oder wollen, gewähren dann meist Preisnachlässe. Doch für den Käufer entstehen finanzielle Aufwendungen, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Ebenso können beispielsweise Umlagen für den Straßenbau oder Erschließungskosten für Abwasser auf die Erwerber zukommen.

Instandhaltungskosten

Insbesondere bei Eigentumswohnungen muss man mit fest geplanten, von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Instandhaltungskosten rechnen, die im Hausgeld enthalten sind. Bei älteren Immobilien können sie zeitweise hoch ausfallen, wenn größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, also beispielsweise am Dach oder an der Fassade, vorgesehen sind.

Erwarteter Anstieg der Instandhaltungskosten

Käufer von gebrauchten Eigenheimen oder Wohnungen müssen damit rechnen, dass im Laufe der Jahre – hier innerhalb der Kreditlaufzeit –notgedrungen mehr Reparaturen anfallen. Gemeint sind längerfristige Investitionen, wie der Austausch der Zentralheizung oder der Fenster oder die geplante Sanierung der Fassade.
In diese Rubrik gehören also alle Kosten, die über die ohnehin notwendige, laufende Instandhaltung hinaus gehen. Eine Faustformel besagt, dass im Jahresdurchschnitt 0,8 bis ein Prozent der reinen Herstellungskosten für das Gebäude an Instandhaltungsbedarf entstehen. Ähnliches gilt für Eigenheime, bei denen die Eigentümer jedoch weitaus freier disponieren können. Der Prozentsatz kann hochschnellen, wenn erheblicher Reparaturrückstau vorliegt oder das Haus bereits alt ist. In diesem Fall sollten Sie die Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen noch einmal prüfen.
Sonstigen Kosten, Foto: Rob Bayer/Shutterstock.com
Foto: Rob Bayer/Shutterstock.com

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