Finanzierungsrechner

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, betritt bei der Baufinanzierung meist unbekanntes Terrain. Einen ersten Überblick über den finanziellen Aufwand eines Immobilienerwerbs können Sie sich mit dem Finanzierungsrechner verschaffen.

Eckdaten zur Finanzierung:


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Standort der Immobilie:*
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Bitte geben Sie einen Kaufpreis an. Kaufpreis:*
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+ Bau-/Renovierungskosten:
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Nebenkosten (abhängig vom Standort)
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+ Maklerprovision:
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+ Notar- u. Gerichtskosten:
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+ Grunderwerbsteuer:
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= Gesamtbetrag:
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- Eigenkapital:
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= Darlehensbetrag:

Angaben zur Tilgung:

Zinsbindung in Jahren:
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Tilgung: Tilgungssatz Monatsrate
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Ergebnis Ihrer Immobilienfinanzierung

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Monatliche Darlehensrate (Annuität)
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Restschuld am Ende der Zinsbindung
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Summe der geleisteten Zinszahlung am Ende der Zinsbindung
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Getilgter Betrag am Ende der Zinsbindung
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Darin enthaltene Sondertilgungen
Gesamtlaufzeit des Darlehens
Hinweis: Die Gesamtlaufzeit des Darlehens wurde unter Berücksichtigung eines gleichbleibenden Zins- und Tilgungssatzes über die
gesamte Laufzeit berechnet. Bitte beachten Sie, dass sich Zinsen und Tilgung nach Ablauf der Zinsbindung für die Restlaufzeit ändern können.

Tilgungsplan des kalkulierten Darlehens über

Zeitraum Restschuld am Periodenanfang Rate (Annuität) Zinsen Tilgung Sondertilgung Restschuld am Periodenende
Kaufpreis
Bau-/Renovierungskosten
Maklerprovision
Notar- u. Gerichtskosten
Grunderwerbssteuer
Eigenkapital
Darlehensbetrag
Sollzinssatz
Zinsbindung in Jahren
Tilgungssatz
Jährliche Sondertilgung ab dem
1. Einmalige Sondertilgung zum
2. Einmalige Sondertilgung zum
3. Einmalige Sondertilgung zum
4. Einmalige Sondertilgung zum
5. Einmalige Sondertilgung zum
Monatliche Darlehensrate (Annuität)
Restschuld am Ende der Zinsbindung
Summe der geleisteten Zinszahlungen am Ende der Zinsbindung
Getilgter Betrag am Ende der Zinsbindung
Summe der enthaltenen Sondertilgungen
Gesamtlaufzeit des Darlehens
Zeitraum Restschuld am Periodenanfang Rate (Annuität) Zinsen Tilgung Sondertilgung Restschuld am Periodenende
„Beim Geld hört die Freundschaft auf“, heißt ein sinniges Sprichwort. Es gilt besonders dann für Baufinanzierungen, wenn sich ein gewitzter Geldgeber und ein unkundiger Kreditnehmer gegenüberstehen. Deshalb heißt es für bauwillige Menschen zunächst, sich einer „Fremdsprache“ zu widmen, nämlich dem Fachchinesisch der Finanzierungsbranche. Mit dem Finanzierungsrechner von immowelt.de kann auch der Laie schon mal einen Überblick erhalten, was ein Immobilienerwerb finanziell mit sich bringt. Die wichtigsten Fragen, die sich vor dem Gang zur Bank stellen, haben wir nachstehend notiert:
Immobilie finanzieren, Foto: Andrey_Popov/shutterstock.com Die Baufinanzierung heißt auch Baukredit, Immobilien- oder Grundschulddarlehen. Wie die Namen aussagen, handelt es sich um einen Kredit, der an eine Immobilie gebunden ist. Die Bank kann sich also absichern, indem sie eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lässt. Man benötigt das Geld in den meisten Fällen also für den Neubau eines Einfamilienhauses oder den Erwerb einer gebrauchten Immobilie. Darüber hinaus können Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung den Kredit für deren Modernisierung oder einen Umbau erlangen. Selbst Erben einer Immobilie können ihn nutzen, um ihre Miterben auszuzahlen.
Beratung für Baufinanzierung, Foto: apops /fotolia.com Die meisten gehen zu ihrer Hausbank, also zu dem Institut, bei dem sie schon Kunde sind und das Girokonto führen. Das ist meist eine Filialbank, die Niederlassungen in vielen Orten hat. Knackpunkt: Die Hausbank wird zwar oft zuerst gewählt, ist aber deswegen nicht automatisch die erste Wahl für den gewünschten Baukredit. Günstiger sind meist die Direktbanken. Hier kann man Baukredite nur über Telefon oder das Internet abschließen – meist ohne jegliche Beratung. Gründliche Recherche und ein Finanzierungsrechner sind daher äußerst hilfreich. Weitere Adressen sind Bausparkassen, Versicherungsunternehmen und Finanzmakler, also Kreditvermittler. Sie leben von einer Provision, sind aber ihr Geld wert, wenn sie kundig und neutral beraten.
Es gibt kein Schema, aber eine Faustformel: Spätestens mit dem Eintritt in das Rentenalter sollte der Kredit abgezahlt sein. Die Laufzeiten liegen in der Regel bei zehn bis 30 Jahren. Je niedriger das aktuelle Zinsniveau ausfällt, desto länger können die Laufzeit des Kredites und die Frist der Zinsfestschreibung sein. Um nicht sofort eine Beratung bei der Bank in Anspruch nehmen zu müssen, hilft der Finanzierungsrechner. Dort finden Sie heraus, inwiefern Kreditlaufzeit und Zinsniveau die monatliche Rate beeinflussen.
Finanzierungsrechner, Foto: Nonwarit/shutterstock.com Wer sich 15 oder mehr Jahre verschuldet, muss wissen, wie hoch sein monatlicher Aufwand langfristig ausfällt. Geldgeber und Kreditnehmer schreiben im Kreditvertrag fest, wie lange die Zinsen unverrückbar feststehen sollen, also weder gesenkt noch erhöht werden dürfen. Das kann über die gesamte Laufzeit des Kredites geschehen – sofern man die Bank dazu bringen kann – oder nur über eine begrenzte Frist, meist zehn bis 15 Jahre. Man nennt sie auch Zinsbindungsfrist. Über die verbleibende Summe muss dann mit der Bank neu verhandelt werden. Außerdem kann man umschulden, also den vorhandenen Kredit durch einen neuen – und hoffentlich günstigeren – ablösen.
Früher hieß der Sollzins auch Nominalzins. Zinsen sind der Preis oder das Entgelt, das ein Geldverleiher (Bank, Bausparkasse u. a.) für seine Dienste nimmt. Der Kunde steht im Soll, muss also zahlen – im Unterschied zu den „Habenzinsen“, die die Bank für Einlagen (Guthaben) des Kunden an ihn zahlt.
 
Beispiel: Wer sich 10.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,54 Prozent borgt, zahlt 354 Euro Sollzinsen – und zwar jedes Jahr, solange der Kredit läuft.
Das ist ein vergleichsweise milder Zinssatz. In den noch nicht allzu lange zurückliegenden Hochzinsphasen wurden schon mal 8,5 Prozent verlangt – dann zahlt man in zehn Jahren fast so viele Zinsen, wie man sich Geld geborgt hat. Der Sollzinssatz stellt die reine Leihgebühr für den Kreditbetrag dar, die jährlich zu zahlen ist. Meist verlangen Banken aber noch Bearbeitungsgebühren, behalten einen Teil der Kreditsumme ein (Disagio) oder erheben einen Aufschlag auf den Darlehensbetrag (Agio) und wollen die Zinsen nicht erst am Jahresende, sondern in monatlichen Teilbeträgen – kurzum, die Kunden können nur schwer durchschauen und deshalb auch kaum vergleichen, was sie insgesamt, also über die reine Zinsschuld hinaus, an die Bank zahlen. Es gibt zahlreiche Spielarten, eine Immobilie zu finanzieren – und leider auch Kosten zu verstecken. Banken sind deshalb verpflichtet, ihren Kunden eine Zahl an die Hand zu geben, die Vergleiche ermöglicht: Diese heißt effektiver Jahreszinssatz. Allerdings lassen sich auch damit nur Angebote vergleichen, die auf derselben Zinsbindungsfrist von beispielsweise zehn oder 15 Jahren beruhen.
 
Beispiel: Wer sich 10.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,54 Prozent borgt (reine Zinszahlung 354 Euro) und einen Effektivzinssatz von 3,67 Prozent vorfindet, zahlt unter dem Strich jährlich 367 Euro an die Bank.
Am besten, man stellt es selbst fest, indem man anhand einer Checkliste oder mithilfe eines Budgetrechners absolut alle Kosten notiert, die zwangsläufig entstehen. Wer neu baut, kann seine Hausbaufirma oder seinen Bauträger fragen. Grundsätzlich ist zwischen dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten zu unterscheiden. Zu diesen zählen die Honorare für Makler und Notar, Gebühren für Eintragungen ins Grundbuch und nicht zuletzt die Grunderwerbssteuer, die von den Bundesländern erhoben wird, jedoch nicht einheitlich geregelt ist. Von den Gesamtkosten zieht man sein Eigenkapital ab, dann weiß man, was an Fremdkapital, also Kredit, benötigt wird.
Wie schon ein Sprichwort sagt: „Besser eigenes Brot als fremder Braten“. Empfehlenswert ist es, über 20 Prozent des Kaufpreises oder der Gesamtkosten des Bauvorhabens zu verfügen UND alle Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen zu können.
Die monatliche Rate, die man für seinen Baukredit bezahlt, berechnet sich immer aus Zinssatz und Tilgungssatz. Er gibt an, um wie viel Prozent pro Jahr die Kreditsumme abgetragen werden soll. Er liegt meist zwischen einem bis höchstens zehn Prozent. Hier steckt jedoch eine Zwickmühle: Wer eine niedrige monatliche Belastung wünscht, muss eine geringe Tilgungsrate vereinbaren. Nachteil: Umso länger zahlt man ab. Schon so mancher arglose Darlehensnehmer hat nach zehn Jahren entsetzt festgestellt, dass er noch eine Restschuld von 70 bis 80 Prozent der Kreditsumme am Bein hat. So genannte Zins-Tilgungs-Tabellen oder auch der einschlägige Finanzierungsrechner von immowelt.de helfen, sich vorab einen Überblick zu verschaffen.
Ja, aber nur, wenn Sie mit der Bank ein Sondertilgungsrecht vereinbart haben. Man kann – meist einmal im Jahr – in einer vorher festgelegten Höhe eine Sonderzahlung leisten, die den Kredit mindert. Diese werden ebenfalls im Finanzierungsrechner berücksichtigt. Manche Banken gewähren diese Möglichkeit von sich aus, andere lassen sich eher bitten. Eine kleine Erbschaft, eine überraschende Prämie vom Chef lassen sich so gut unterbringen. „Überraschungs-Tilgungen“ ohne vorherige Zustimmung der Bank sind allerdings nicht möglich.
Eigenheim finanzieren, Foto: apops /fotolia.com

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