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    Immobilienkauf USA: Steigende Preise

    Wer einen Immobilienkauf in den USA erwägt, sollte sich über die Einreisebestimmungen und die vollkommen anderen Gepflogenheiten bei Kauf vorab informieren. Die Kaufpreise steigen mittlerweile wieder drastisch an.

    Ferienvillen im sonnigen Florida sind beim Immobilienkauf in den USA besonders beliebt. Foto: Fotolia

    Die USA sind so groß, dass das Klima von Permanentfrost in Alaska bis hin zu tropischer Hitze im Süden Floridas reicht. Letzterer Staat ist denn auch bei Interessenten für ein USA-Urlaubsdomizil oder einen Altersruhesitz sehr beliebt.

    Zwar gibt es keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb. Aber: Ein längerer Verbleib oder gar ein Daueraufenthalt in den USA gestaltet sich bisweilen schwierig. 90 Tage lang können Deutsche am Stück ohne Visa zu Geschäfts- oder Urlaubszwecken in den Staaten verweilen, sofern sie einen maschinenlesbaren Pass mit biometrischen Daten haben. Wer länger bleiben will, benötigt ein Besuchervisum oder gar eine Einwanderungsgenehmigung beziehungsweise eine Green Card.

    Immobilienkauf in den USA ist anders geregelt als in Deutschland

    Der Immobilienkauf in den USA ist anders geregelt als in Deutschland: Die Vermittlung erfolgt meist über einen Makler, der als solcher zugelassen sein muss und der Zugang zu sämtlichen am Markt befindlichen Immobilien im betreffenden Bundesstaat hat. Dies erfolgt über ein zentrales Verzeichnis, das „Multiple Listing“.

    Zwar gibt es auch in den USA Notare. Diese beglaubigen jedoch nur die Unterschriften und haben im Unterschied zum deutschen Recht mit dem Inhalt des Vertrags nichts zu tun. Deshalb empfiehlt es sich, bei einem Immobilienkauf in den USA einen Rechtsanwalt einzuschalten. Denn im Kaufvertrag sollten auch ausführlich etwaige Gewährleistungsverpflichtungen vereinbart werden.

    Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, folgt unabhängig davon das so genannte Closing: Dabei wird zunächst eine Anzahlung von ein bis drei Prozent geleistet. Anschließend hat der Käufer Zeit, Haus und Grundstück intensiv zu prüfen oder prüfen zu lassen. Werden Mängel festgestellt, hat der Verkäufer wiederum Zeit, diese zu beseitigen und den ausgehandelten Zustand der Immobilie herzustellen. Andernfalls kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten und gegebenenfalls nachverhandeln. Erst am Ende des Closings wird das Eigentum übertragen und eine Eigentumsurkunde ausgestellt. Ein Grundbuch mit öffentlichem Glauben wie in Deutschland gibt es nicht, sondern nur ein Register. Wichtig ist zudem eine sogenannte "Title Insurance" (Rechtstitel-Versicherung). Sie schützt den Käufer vor Rechtsmängeln, etwa vor Ansprüchen Dritter.

    Die reinen Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf in den USA sind für den Käufer recht gering: Es gibt keine Grunderwerbsteuer, Notare sind sehr preiswert, die Maklergebühr zahlt üblicherweise der Verkäufer. Dafür ist die jährliche Grundsteuer höher, als man dies von Deutschland gewohnt ist. Je nach Region fällt sie unterschiedlich hoch aus. In Florida beträgt sie beispielsweise 2 Prozent des Schätzwertes. Anwaltskosten liegen bei etwa 1,5 Prozent.

    Auch beim Wiederverkauf fallen Kosten an: Der Staat will über eine Wertzuwachssteuer am Veräußerungsgewinn mitverdienen. Die Höhe des Steuersatzes ist stark abhängig davon, wie lange man Eigentümer der Immobilie ist. Ebenfalls hoch kann die Erbschaftsteuer sein. Es empfiehlt sich deshalb, sich rechtzeitig von einem spezialisierten Steuerberater beraten zu lassen.

    Immobilien in den USA: Klassischer Käufermarkt

    Nach dem Banken- und Immobiliencrash ab 2008 kam es zu teilweise drastischen Preisrückgängen. Das Angebot war vielfach höher als die Nachfrage, zahlreiche Häuser ließen sich im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwerben. Inzwischen hat sich der Immobilienmarkt aber weitgehend erholt. In einigen Regionen waren zuletzt so drastische Preissteigerungen zu beobachten, dass einige bereits von der nächsten Blase sprechen. So stiegen die Preise für Wohneigentum in San Jose und Umgebung innerhalb Jahresfrist um mehr als 20 Prozent. Die Zeiten günstiger USA-Immobilien sind jedenfalls vorerst vorbei.

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